商品房不具备法定交房条件诉讼时效怎么算

商品房不具备法定交房条件诉讼时效怎么算

民法通则第137条的规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之时起计算”。根据该条规定，追究房产公司逾期交房之违约金的诉讼时效应从约定的交房之日起算，这也是大多数人的观点。
但是同时，也有一些人认为，开发商逾期未交房是一个持续行为，是对买受人权利的持续侵犯，根据《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》194条规定“侵权行为是持续发生的，诉讼时效从侵权行为实施终了之日起计算”，因此，计算其诉讼时效应从实际交房之日即侵权行为终了之日起算。
房产公司未按合同约定如期交房属于违约行为，而不是侵权行为。因此《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》关于持续侵权行为之诉讼时效自侵权行为终了计算的规定，并不适用买房人追究房产公司违约责任的诉讼时效起算。前者应以约定的交房日期为起算点，但在实际操作中，也并不是说一旦超过2年时间，买受人就一概丧失了追究违约责任的权利，而是应对具体情况具体分析：
（一）合同约定“出卖人逾期交房，按合同总价款固定比例支付买受人违约金”。那么从债权的角度分析，此时的违约金是一个可以确定的数额，属于一时性债权，应当从约定的交房之日起算诉讼时效；

（二）合同约定“出卖人逾期交房，每逾期一日需向购房人支付房款总价固定比例的违约金”。此时的违约金属于一种继续性债权，它是按日计算并支付的，即违约一日就有第一日的违约金，违约二日便有第二日的违约金，每日单独发生的违约金从债法的角度讲叫个别性债权，因此每日发生的个别违约金债权应当单独计算诉讼时效。如采用本案判决中认定的方法，即起诉之日起倒数两年之内的违约金债权的诉讼时效还未届期，予以保护。