如何挑选商铺

如何挑选商铺

问题一：如何判断商铺是否值得投资 挑选商铺必看 ________________________________________
看人气是永久旺还是分时段旺
说商铺就不得不说零售消费市场，因为商铺就是买东西消费的地方，你所选择投资的商铺的价值大小，很大程度上是由在这个商铺的消费力所决定的，这就跟它所在的区域又有很大的关系。这里笔者引出两个概念供大家参考：
静态消费区，就是在具体的一定的时间段里，才会有一定消费客群和较大消费量产生的消费区域，叫做静态消费区。打个比方，一个仅对内的社区商业区，它只有在傍晚和周末节假日才会有大量消费客流群体在此消费，其他时间如上班时间，整个商业区域会比较安静，购物的人很少，或者只有一些老年人和小孩这些非主流消费客群进行消费，这样的区域我们叫做静态消费区。
动态消费区，就是在规定的营业时间里，不分固定时间段，都会有大量的流动消费客群和消费量的消费区域，叫做动态消费区。这种动态消费区我们现在更多的会给它商圈或者几级商业中心的定义，就如现有的王府井步行街、西单购物中心等消费人流比较大的消费区域，商业辐射范围涉及到整个北京市，甚至是全国，如中关村电子市场等，这样的区域我们叫做动态消费区域。
我们投资买了铺是要租出去或者等升值后卖出去，就算自己做生意经营，也是希望能消费人气旺，多赚些钱财，所以来此商铺消费的人越多，这个商铺价值就越大，这除去经营方面的问题，更多的就是经过商铺人流多少来决定，经过人流越多则消费人口的基数就会越大。静态消费区平时并不具有人流，其中产生消费的多会是固定的人，而动态消费区中更多的是流动人群，如王府井大街每天在此的游客多达50多万，吸引着来自全国各地的游客，其区域的铺位价值现在都很难估量，因此商业区域的单位时空的人流很大程度上决定此商业物业是好是坏。但这并不是就定论静态消费区的商铺不好，其区域的消费人口规模和消费档次也能够使区域内的商铺的价值不菲，就拿CBD边沿西侧的丰联广场、联合大厦、泛利大厦、人寿大厦四座大厦来说，此区域四座大厦环绕林立，在上午和下午的上班时间中，无太多人流消费，而到中午午餐时间和下班后，消费区域一片的繁华，好几万的大厦白领在此固定消费，并且带动周边商业市场，其旁边的昆泰国际大厦的底商，刚开盘就以3万多的价格出售，且销售情况不同凡响。
谨防高回报率的承诺
现在我们看到网上还有一些商业媒体对于商业物业投资回报分析文章中，15%的回报率是个经常出现的数字，说你花多少万买了个铺，然后多少钱租出去，如果是按揭还要把给银行的利息算进去，接着是一套投资回报的计算公式，然后是很正确的加减乘除，得出一个结论，基本上投资商业物业的投资者会在七八年左右就能回收，以后你就净挣了，不仅如此，现在很多开盘的商业物业项目的宣传广告中和销售人员的滔滔不绝中，都经常的出现这个数字，笔者作为从事商业地产策划的职业人士，对此非常愤慨。很奇怪，为何15%居然就成了一种定论？谁下的？蛊惑人心，不负责任。
商业物业投资是个要综合考虑的问题，不能像住宅物业投资一样，商业物业投资的动态性更强。如上我们所说过的，商业物业的价值很大程度上由人流和消费决定，而人流和消费又受交通、人文、历史、区域环境规划、规模、建筑物的特点、招商限制，还有整个商业零售市场、商品档次和时尚潮流等等多方面因素影响。在没有分析这些因素的情况下，或者只考虑几个方面，就妄下决定，是有很大风险的。
我们就单拿商业物业建筑物的本身特点来说。每个商业物业的功能业态的......余下全文>>问题二：如何选择商铺位置 炒货店选址：
一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民情况，最好是开在批发市场下人流量大的地点；同时最好跟一块的干贷店开在一起，形成合力特色作用。
最好是那种开零食类食品的旁边，切合人攻购买的生活习惯。问题三：商铺投资诀窍：如何挑选一个好位置？ 选择商铺，不需要太多经验和专业。只要你了解这个城市，知道你所要投资区域的消费群体和主要业态，只需通过简单的计算就能甄别出值得投资的商铺。“位置、位置、还是位置”，这是业内人士杨广安提出的选择商铺的首要标准，进一步可解读成“所选城市在全国的地位、所选区域在城市中的位置、单个项目在区域中的位置”。而只有零售业蓬勃的城市，商铺才值得投资。与商场里的商铺相比，临街商铺无疑更具优势，它意味着拥有更多客流。反之，商城里的商铺则更多地依赖发展商的规划和管理能力，设计和管理上的失误都会直接影响商铺的投资价值。很多消费者存在一个误区，认为越靠近城中心位置越好，事实却并非如此。有些临着城市的快速路让人群不便在此停留，商街门前也没有足够的行人步行空间，客流的缺乏会使处在这种地段的商铺产生高空置率。杨广安说，地理上的好位置不是绝对的，还要考虑其能否留住客群，毕竟，“消费群体的存在才决定了商铺价值。”为什么LV等世界顶级品牌的旗舰店选择开在国贸而不是王府井大街？答案很简单：王府井的主流消费是旅游消费，消费群体是全国各地来京旅游的人们，整体消费力偏低，而国贸是全北京跨国企业集中度最高的地区，它的消费群体主要由CBD白领精英组成，高档次的品牌商业自然成为主流。杨广安认为，虽然好的地段是商业成功的绝对前提，但盲目相信地段而忽略了其对应的消费群体，也是选择商铺的大忌。计算商铺投资回报率有技巧评判商铺投资的最重要指标莫过于投资回报率，而它的算法并不深奥。业内人士杨广安介绍，能否实现发展商预期的投资回报率，只需要把几个环节串连起来进行计算。先选好地段，在理解了这个区域的主流消费群体之后，判断区域的主要业态，再回过头来看一个商铺的价格，按12年收回成本来计算租金，看看这样的租金水平对应的业态能否承受，如果租金价格不能为区域的主流业态所接受，那么很可能造成铺位空置，投资回报自然无从谈起。“帮商铺的承租人算算账，租金、水电、经营成本这些基本的成本要多少钱，推算他能承受的租金，看和发展商告诉你的租金水平是否吻合。”只要是街铺就有升值的空间，但选择的依据是，承租人的账能不能算得过来，这决定了商铺投资者的投资和回报能否成正比。·盘点“你不知道的事”·潘石屹麻烦不断·武林壹号囤地收暴利·北辰：最被地王拖累问题四：如何选择好商铺？ 要使商铺长盛不衰，取得丰厚利润，可要从最初的选购商铺开始，但是如何在商铺选择上就处于有利地位呢？商铺选购要考虑的内容很多，有经济环境、有商铺的房地产因素、商业因素，还有供求关系以及投资市场的资金状况等，下面就献上12个小技巧，以供参考。　　技巧一：选择适当的行业类别　　位于交通运输站的店铺，应以经营日常用品以及价格低较且便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺，应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺，应以经营文化办公用品为主，且商品档次应较高。位于学校附近的商铺，应以文具，饮食，日常用品为主。　　技巧二：有“傍大款”意识　　即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边，不仅可省去考察市场的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应招揽顾客。　　技巧三：选取自发形成某类市场的地段　　技巧四：选择有独立门面　　有的店面没有独立门面，店面前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间，这会给促销带来很大的麻烦。　　技巧五：了解商铺周边民众购买力　　购买力是依附人而存在的，购买力的数量、质量决定了其所在商圈内的商铺的基本价值。当然，在那些消费能力强的购买力所在区域，商铺的价值高，获得的成本也相应较高。　　技巧六：看人流量　　商铺收益最终决定于人流量。真正支撑商铺的是固定人流，其次是流动人流、客运流(公交、地铁站)。　　技巧七：选择路边店　　商铺位于一条道路一侧，拥有道路，来回两个方向的客流，价值低于路角店，是商铺中最常见的临街状态。　　技巧八：选择好的建筑结构　　建筑结构的形式多种多样，理想的商业建筑结构为框架结构或大跨度无柱类结构形式(如体育场馆)，其优点是：展示性能好、便于分隔组合、利于布置商场和商品。　　技巧九：了解开发商　　选择品牌开发商来确保资金安全是投资的一个重要方面。实力雄厚的开发商采用完善的开发流程，拥有众多的合作伙伴，这对项目的商业前景本身也是一种保证。　　技巧十：周边交通便利　　理想状态下的商铺或商业街市应具备接纳各种来客(购买力)的交通设施，即商铺周边拥有轨道交通、公交车站点，还具有停车场。　　技巧十一：看商铺的前景商业环境　　考虑投资商业物业要有发展的眼光。有一些看似位置较偏的铺位，虽然前期租金很低，商户难寻，但时机成熟之时，就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出。　　技巧十二：把握投资时机　　从总体上说，经济形势良好，商业景气、商业利润高于社会平均利润，这个时期未必是投资商铺的合适时机，在商业发达地区或商业繁荣的时期，投资者商铺选址的空间很小，而且获得成本很高。反之，在有发展潜力的区域内，商业气候尚未或正在形成中，是商铺投资的合适时机，投资者可以在较大的范围进行商铺选购。问题五：如何选择一个好的商铺 现在越来越多的人选择自主创业,小投资而见效快的行业就是投资一个商铺自主经营,靠自己的勤奋和努力以及个性化的经营实现自己的人生价值。而当前商铺的类型和地点也日趋多样化,有社区商铺、商住办公楼底商铺、购物中心、商业街区、以及专业市场席位式商铺。有地上的，也有下沉式地下购物广场。该如何选择适合自己的商铺呢?　　南禅寺地下商城项目负责人告诉笔者，城市的发展越来越受空间的制约，地下商城是现代大都市的发展趋势，南禅寺地下商场是无锡即将第一个接通地铁的地下商场，未来有固定的客流和消费群体，不久地铁的开通又将使四面八方的客流汇聚到这里，因此未来价值十分凸显。　　这位项目负责人认为，商铺的价值体现经营回报上，商铺不会因房龄的越来越大而贬值，商铺尤其是商业中心的商铺更是稀缺资源，因其稀有性会随着商圈的越趋成熟而不断提升价值。当然，租铺也是一个明智的选择，投入小、选择性大、灵活方便、面积可大可小、期限可长可短。在选择好商铺方面主要有六大方向：　　一、人流量大而稳定性好的区域：有些地方虽目前人流量可以，但随着城市大规模改造，地段形势变化多样。人流昌盛、若干年后人气不变的地方就有很高的投资价值。　　二、小面积商铺：最近几年城市商业模式有两极化发展趋势，或大商场、高档场所，或大众化赋有流行趋势的个性商店。而中小投资者需要的小商铺十分稀缺，将会受到越来越多人青睐。三、成长型商铺：这类商铺初期投入少，属需要孵化期的产品，收益率则呈递增形态。成熟商圈的孵化期商铺更使收益具有短期可视性。这类商铺随着市场的成熟将千金难求。属于“价值洼地”的商业中心区的成长型商铺既容易经营赚取经营成果，又有较大空间的投资价值。　　四、“傍大款”：城市中心商场内的席位型商铺因统一的管理、运作、推广使商户省去很多麻烦。市中心统一管理的商业街区将逐步替代传统商业模式成为市民购物、休闲、旅游的城市景观的组成部分。而且作为政府新规划的中心商业街区必将成为政府的形象工程加以培育和提升。　　五、有确定预期的商铺：城市的大规模改造因道路的改变而加大投资风险，或者繁华成熟的商业街已被炒得热火朝天，预期潜力有限。选择商铺应有超前意识，新建市场商铺租金价格经济，加上如有地铁接轨因素，今后的人气将越来越旺，租金的成长空间决定商铺的价值空间。　　六、选择原始铺位：在租店面的时候尽可能与原始控制人签约，因为经过层层转手的店面无论在费用上还是以后的续约问题上都会有很大隐患。(宝龙)问题六：如何选购商铺 选购商铺时应注意以下因素:一、商铺的保值、升值能力及回报率。这是置业的前提，也是挑选理想物业的决定因素。二、地段。地段能决定一间商铺最终售价的高低，也能影响商铺保值、升值空间大小及租金的高低。这一项应该考察的是现时是不是好地段，购物人流多与否，休闲娱乐是否方便，市政规划是否有利于此地段的发展，此地段的发展空间余地是否够大。三、开发商的实力、口碑、信誉是一个项目成为理想物业的保障。四、道路交通方便，两边商铺林立，道路没有绿化带遮挡。公共交通是否发达，交通网络与商铺的相连是否合理、方便是十分重要的，完善的交通网络可带给商铺更多的商机。这一项主要考察路段是否兴旺。五、市政配套。齐全的市政配套是商机的保障，在选购商铺时要考察市政配套功能是否齐全，能否到位，能否在近、远期符合需求。六、建筑质量。物业的内在品质是物业保值、升值的基础。在建筑上要考察的是外墙、铺面的宽度和深度及柱位多与否，质量是否达到一定的标准，这可直接影响商铺售价。洛阳聊宅网七、商铺所在区域的规划。超前规划可令商铺保持较强的升值能力。这一项要考察所在区的规划是否合理，设施是否齐全，能否实现或何时能全部到位。八、楼盘档次。楼盘的档次是决定商铺价格因素之一。楼盘档次对周边商铺行业经营种类范围有一定的导引性，所以档次高对商铺租金或售价有一定的提升作用。问题七：买商铺到底怎么选才不会吃亏？ 1、租金回报率法
公式：(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
2、租金回报率分析法
公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价
这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
3、内部收益率法
公式：累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。
观音桥龙湖佰乐街未来打造一条渝派风情美食街，目前清盘啦单价15000起，以后还是美食街，肯定人气足够了哈，多入手几套，以后等升值或者收租都是很好的产品
另外，影响商铺升值的因素题主你也可以了解一下：
人气指数大量客流为商业带来活力。位于商业繁荣地区的商铺，客流量的走高带动了商业兴旺，为购买商铺带来很大空间。因此，选择商业地段的商铺就要特别注意来往的客流量；比如位于商圈的美食街，龙湖佰乐街打造的观音桥渝派风情美食街区，临近红旗河沟轻轨站，3/6号线交汇，楼上不仅有住宅及公寓，还有龙湖冠寓长租公寓令消费需求更多，这是很重要的因素。龙湖佰乐街规划打造了开放的十字金街，南北向联通了红锦支路和红金路。红锦支线从新溉大道的恒大中渝广场起始终，穿过美食街区，不仅将承接红锦大道的交通分流，也将串联起嘉州商圈、红旗河沟交通枢纽和观音桥商圈的人气。除此以外，锦坪街、红金街等支路周边，汇集了重庆市总商会、中国银行重庆总行、重庆市高级法院、重庆市检察院等政府机构，加州1号、汇景台等高端写字楼、住区也可通过这些纵横交错的道路前来消费。一个汇集商务人群和周边常住居民的美食街区即将呈现。问题八：商铺投资有技巧 专家教你如何选择好的门面商铺 相同物业、装修水平大致相当的两套住宅，租金水平肯定会大致相近。但是商铺却不一样，同一个地段，同一个物业的两个不同的门面租金也可能有天壤之别。商业物业投资门槛高，不仅指的是投入的资金量大，而且对投资者选择物业的技巧也提出了更高的要求。中原地产副总经理何伟坚称，对于初次投资商业物业的市民，在投资时要把握好以下三个技巧。第一招：重点考察发展潜力要找到合适的商铺，重点要考察商铺未来的投资潜力，一些目前不被看好的区域，随着交通的改善、环境的改善和周边商业氛围的形成，价值会逐渐体现。比如龙湖紫都城附近的商铺，之前的定位是社区商铺，价格租金都相对较低，而随着沃尔玛开业，以及新加坡一大型商业企业即将在该地区开业，周边的商业氛围日渐浓厚，逐渐在冉家坝形成一个新的商圈，以前的社区商铺自然随之升值。第二招：要实地计算人流量同在一个区域，虽然相距不过几十米，但有的商铺门庭若市，有的商铺则冷冷清清。人流对决定一个商铺是否是旺铺至关重要，因此在选择商铺的时候，最好是实地考察商铺所在地的人流方向和一天中不同时段经过商铺前的人流量有多大后，再判断商铺的价值。特殊的位置也可以决定商铺的价值，在考察时也可以多加留意。比如，有红绿灯的地方，物业转角处的商铺。此外，商铺临街面的宽度越宽越好。第三招：周边行业也很重要商业物业的租金，往往和周边的行业分布有很大的关系，行业分布往往决定了租金的水平。比如，如果你所购买的商业物业周边分布的大多是银行业，而且今后还会有新的金融机构入驻，这样的区域总体租金水平应该较高。