问一下遇到商品房预约合同纠纷怎么办？这里有谁知道

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一、房屋买卖合同违约怎么办，房屋买卖违约如何处理？逾期交房合同未约定逾期交付房屋违约处理办法的，如开发商逾期交付房屋，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，违约金按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
二、房屋买卖合同违约怎么办，房屋买卖违约如何处理？面积出现误差合同未约定房屋面积误差处理办法的，如开发商交付的房屋实测面积与合同约定面积出现误差，根据《商品房销售管理办法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，面积误差按下列办法处理：
1、面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
2、面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
三、房屋买卖合同违约怎么办，房屋买卖违约如何处理？变更规划、设计按照《商品房销售管理办法》第24条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
四、房屋买卖合同违约怎么办，房屋买卖违约如何处理？房屋质量不合格根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，开发商交付的房屋主体结构质量不合格和房屋质量严重影响房屋正常使用的，购房者可要求解除购房合同，并要求开发商承担赔偿责任（具体参阅本节第四项退房纠纷的处理），其它房屋质量问题，购房者可要求开发商限期修复，出卖人拒绝修复或者在合理期限拖延修复的，购房者可以自行或委托他人修复，修复费用由出卖人承担，因修复造成交房延误的，可要求开发商承担逾期交房的违约责任。房屋的质量应以工程质量检测机构的检测结果为依据，购房者对房屋质量存有疑虑的，可委托工程质量检测机构对房屋质量进行检测。
五、房屋买卖合同违约怎么办，房屋买卖违约如何处理？未按期办理产权过户手续按《商品房销售管理办法》第34条规定，开发商应在商品房交付使用后60日内，将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。如开发商未按上述日期提交房屋权属登记材料，致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的，开发商应承担相应的违约责任。前述“规定期日”按下述方法计算：合同未约定的房屋权属证书取得日期，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，按房屋交付使用后90日计算；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，按合同订立之日起90日计算。出卖人未按期提交办理房屋权属登记所需材料致购房者未按期取得房屋权属证书的，商品房买卖合同约定了违约金处理办法的，按合同约定处理；商品房买卖合同未约定违约金处理办法的，按已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因出卖人未按期提交房屋权属登记材料，致购房者未能按约定和规定期限取得房屋权属证书超过一年的，购房者可要求解除合同，并可要求损失赔偿，损失可按银行同期固定资产贷款利率计算。希望能帮助到您。

买房人在入住后常常遇到房屋的实际面积和开发商所承诺的面积误差的问题，不是缺斤短两地“缩水”，就是买房人额外负担“涨水”的费用。“缩水”侵犯了买房人权益是无疑的，“涨水”对买房人来说未必占了便宜，因为买房人不仅要承担超出部分的房价，还得多支付物业管理费、供暖费等等。 的，买房人不能要求退房，其误差按实际结算。如果误差比绝对值超过3%的，买房人可以要求退房；如果买房人不要求退房的，由开发商承担相应的责任。 案例 周先生购买某房地产开发公司的一套房屋，销售面积158.5平方米。入住后，周先生觉得房间的实际面积明显小于销售面积，便委托房地产测绘部门进行了测绘，结果，房屋的实测面积为149平方米，和销售面积相差9.5平方米，就与开发商协商提出退房或退还多收的房款、物业费、供暖费及利息，遭到开发公司的拒绝。无奈，周先生起诉到人民法院，提出了同上的要求。 周先生认为，房屋面积不足是开发公司违约，理应承担违约责任，如果不是买房人自己发现了，买房人还不会知道自己的利益被侵犯。买房人对房屋面积不足，应该是知道的，所以，开发公司的行为应属欺诈行为。 开发公司认为，法院应当驳回周先生的诉讼请求，理由是：第一，双方的商品房买卖合同中有约定，如果出现了房屋面积误差的情况，房款多退少补，所以不能退房；第二，双方在合同中没有约定如多收房款退款时退利息的问题，所以，周先生要求支付利息是没有根据的；第三，该公司是按照合同约定收取的物业费和供暖费，周先生要求退回超出销售面积的物业费和供暖费，是缺乏依据的，应该按合同约定行事。 经法院审理查明，双方的商品房买卖合同中有约定，如果出现了房屋面积误差的情况，房款多退少补。房地产测绘部门实测报告是按规范进行的，可以采信。周先生所述其购买房屋的实测面积为149平方米，和销售面积相差9.5平方米的事实属实。 最后法院判决，开发公司退还多收的周先生购房款、超出面积的物业费及供暖费、并支付周先生上述费用的利息。 专家坐堂 一、不能退房。对面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算。即房屋实际面积大于合同约定面积的，超出面积的房价款由买房人按照合同约定的价格补足；房屋实际面积小于合同约定面积的，卖房人应返还买房人小于部分的房价款及利息。如果在诉讼过程中，买房人请求解除合同、要求退房的，人民法院是不会支持的。 二、可以退房。对面积误差比绝对值超出3%，如果在诉讼过程中，买房人请求解除合同、要求退房返还已付购房款及利息的，会得到人民法院的支持的。 三、卖方承担。对买房人不要求退房时，同意继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比超出3%部分的，房价款由卖房人承担，超出部分的所有权归买房人所有。 四、双倍返还。 希望我的回答能帮到您

1、因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。 （1）“因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同”的情形分析。 一般认为，有效成立的合同应当被实际履行，除非存在履行不能的情形。有观点认为，应当“要求双方按预约订立本约，预约中未列人的非主要条款，双方不能达成协议的，可以由法院参酌交易惯例以判决代替当事人的意思。” 但商品房买卖认购书的履行内容仅仅在于签订正式的房屋买卖合同，该签约行为虽然受到预约效力的约束，但毕竟合同的订立是当事人意思自治的过程，不仅要体现合同自由原则，而且因为商品房买卖认购书毕竟只是预约，如果预约的效力可以强制当事人双方订立合同的话，实际上其效力与本约没有区别。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条并没有赋予商品房买卖认购书强制订立本约的效力，而是认为“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。” 出卖人未取得售房资格的情形有 二：一是因具有《城市房地产管理法》第三十七条规定的情形，禁止其转让的；二是预售人未取得预售许可证明的。在商品房预售情形下，出卖方（预售方）预售须具有商品房预售许可证明方能进行预售，否则对预售合同的效力产生影响（最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第二条，见本书对商品房预售合同效力的相关论述）。如果在约定订立预售合同的特定时段，出卖人要求订约，而买受人以出卖人尚未取得预售资格、一旦缔约则有预售合同无效（起诉前出卖人仍不能取得预售许可证明等预售条件，预售合同无效）的风险为由，不愿履行缔约义务的，属于因出卖人原因而不能订立房屋买卖合同的情形。 （2）违反商品房买卖认购书确定的签约义务的责任。 商品房买卖认购书对当事人产生的拘束力，表现在创设了当事人的缔约义务，即约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。但是，何种情况当事人可以不签合同，并无明文规定。实务中法官可结合当事人不愿履行签约义务的具体情形，并结合考察当事人合同的目的综合认定。 因当事人一方原因，违反商品房买卖认购书确定的签约义务而未能订立商品房买卖合同，该当事人应当赔偿履行利益还是信赖利益？最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”从该条规定看，定金在此处的作用是作为当事人对信赖利益赔偿额的约定。 2、因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条第二款规定：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。