直接给办理房产证、土地使用证并发放到业主本人手里吗，还是要进行抵押登记、办理他项权证，然后去银行领

2011年7月在广元市朝天区陵江峰阁按揭了一套商品房，2013年3月还完了全部按揭贷款，但是开发商说他项权、房产证、土地证等都还没有上报，才报了一期的一批，我们这个是二期，可能要2013年下半年才上报有关部门办理相关证件。那么请问，像这种情况，他们直接给办理房产证、土地使用证并发放到业主本人手里吗，还是要进行抵押登记、办理他项权证，然后去银行领取他项权证后再去注销抵押（但是我贷款还完了，银行不应该收他项权证了吧）？但我个人认为现在已经不存在抵押了，有关不用办理抵押登记，也不用办理他项权证了吧，那么他们收了抵押登记费180，他项权证26.5元，是不是也应该退还业主呢，谢。而且应该直接办理相关证件对吗？

一般来说 开发商在办理完房产证和土地证以后 如果之前你是贷款的 都会把产权证移交给银行 因为银行确认签收以后 才放款保证金（即比如你贷款50万，银行先行只打了45万给开发商 开发商在办理完产权证以后 移交给银行 银行才会把剩下的5万打给开发商） 所以如果你已经提前还清了 还是要拿着银行开具的清款证明 到银行拿房产证

至于土地证 是房产证下来以后才能办理的 开发商一般只会收件（房产证复印件、身份证复印件） 而就算办理下来 土地证银行不拿是直接发还给业主 （除非贷款合同里面明确注明 除了房产证还有土地证都要抵押到银行）

物权法第一百八十二条　以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。