专家支招：用首期做定金 严防死守卖家毁约

专家支招：用首期做定金 严防死守卖家毁约

“才一周时间，我之前看中的一套房涨了30万！”频繁看房的小陶大发感慨，而近期有买房打算的置业者可能都有相似经历。房产律师则给出建议，置业者最好用首期款代替定金并做监管，提高卖家的违约成本，并完善定金相关条款保护自己。
“定金只是房价上涨的零头”
林先生相中一套小户型，初次买房的林先生担心资金风险，定金只支付了2万元，首期款约定在办理过户手续时支付。由于业主当时在外地，加上要通过担保公司赎楼，前前后后花了近1个月时间。
随后的楼市小阳春令买卖双方始料不及。业主办完赎楼手续拿到房产证，当时这套房已经涨30万元。看到房子升值这么快，业主情愿“搭上”2万元赔偿金，也不愿意再如约卖给林先生。
“即使违约了赔我2万元，他也还能净赚16万，定金还赶不上房价上涨的零头。但以我现在的20万首期款，根本就已经买不到房。房价涨起来利益诱惑也不小，靠业主的诚信维持交易风险太大，只后悔当初没交多点定金把交易板上钉钉。”林先生说。
交“足定”提高违约门槛
现在这样的问题多了，我们会要求买家支付多一点定金，不然就提高违约金比例。如果违约金不太高都有协商的余地，毕竟买卖方是在促成成交的基础上签约。
但律师事务所主任律师张茂荣表示，按照过往法院判例，违约金若明显高出适合的范围，法官会从公平角度出发酌情进行调节，降低违约金。“关键是违约金怎样算是高并没有明确规定，所以这一招存在争议和风险，倘若法院不支持，设置高额违约金也是白搭。”张茂荣说。
他建议买家用首期款代替定金支付。比如一套100万的房产，定金5万元，首期20万元，余款75万元。可以考虑将20万元首期做定金，5万元定金做首期使用。“在现在楼价猛涨的情况下，小额定金起不到应有的担保作用。业主敢于大胆毁约，就是因为违约成本太低。”他提醒，“足定”能提高业主毁约成本，但额度不能超过房价款的20%.
定金要监管最好写进合同
增加卖方的违约成本，买家又产生新的担心：如此大金额的定金，资金监管怎么操作？
据了解，首期款的监管目前已成惯例，但定金的监管还不常见。大额定金监管在签三方合同之先就要就此与卖方达成协议，并将协商结果写进合同。定金监管操作起来不麻烦，到银行签监管协议即可。但一般的二手房买卖合同关注点多在首期款，很少明确定金支付方式。
张茂荣认为，除了上述方法之外，买家还要再上一把“保险锁”。“如果没有特别约定，最终闹上法庭，律师费一般都是各自承担。所以还应该特别约定，诉讼发生的相关费用由违约方承担。”张茂荣说。
小贴士
一份能保障权益的定金协议应该怎么签？
1.明确定金金额、支付方式，在签正式合同前最好交由第三方监管。
2.约定在业主明确毁约不卖的情况下，业主应授权中介将监管定金退还给买方。
3.明确违约方的责任，并补充规定如果一方违约，诉讼发生的相关费用由违约方承担。
4.由他人代签的定金协议无效。如果业主在外地不能亲自签协议，必须要进行书面委托，复印、传真、短信、电话都不能作为呈堂证据。
以上是关于如何防止卖家毁约的知识。
（以上回答发布于2015-12-03，当前相关购房政策请以实际为准）
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