什么是房地产评估，有什么特色，需要注意什么？

什么是房地产评估，有什么特色，需要注意什么？

一、房地产估价全称：房地产价格评估，是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。


二、房地产评估的特色：具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。


三、需要注意的有以下评估原则：
1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。


2、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。


3、最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。


4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础


5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。


6、估价时点的原则 ：估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该日期的价格。 房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。




此问题百科有详尽的解释，如下图：

房地产估价［real estate appraisal］是指专业房地产估价人员，在特定的时间，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象特定价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。
原则
房地产估价原则主要有：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③最高最
佳利用原则；④估价时点原则；⑤替代原则；⑥谨慎原则。其中，独立、客观、
公正是对房地产估价的基本要求，因此它不仅是房地产估价的基本原则，而且
是房地产估价的最高行为准则。合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、
替代原则是在各种估价目的的房地产估价中都应遵循的技术性原则。谨慎原则
是仅在房地产抵押估价中应遵循的特殊原则。

房地产评估 就是房地产估价师根据房地产的有关信息、数据、选择合适的估价方法，按照一定得估价程序，最后确定物业的价格和价值的过程。 评估的主要方法有 1、市场比较法2、收益还原法3、剩余法4、成本法。5、路线价估价法 ： 一、路线价估价法的含义 路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临街宗地地价的一种估价方法。 二、路线估价法的程序 路线估价法的操作步骤主要包括以下内容：路线价区段的划分、标准深度的确定、路线价的评估、深度百分率表和其他修正率表的制作、土地宗地价格的计算。 三、路线价估价法的计算公式 路线价法的一般计算公式为： 宗地总价=路线价*深度百分率*临街宽度 如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形地、袋地等，则需依下列公式计算： 宗地总价=路线价*深度百分率*临街宽度*其他条件修正率或 宗地总价=路线价*深度百分率*临街宽度（ + -）其他条件修正额 四、路线价估价法的适用范围 一般的土地估价方法如收益法、市场比较法仅适宜于对单个宗地进行估价，路线价法则适宜于对大量土地进行估价，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合。路线价法是否运用得当，还依赖于较完整的道路系统和排列整齐的宗地以及完善合理的深度修正率表和其他条件修正率。