房屋抵押贷款 怎么把一套房变两套

房屋抵押贷款 怎么把一套房变两套

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随着人们对住房需求的日益增加，不仅年轻人需要购买首套房，一些已经有房的人也存在着购买第二套房投资或是改善居住环境的再购房需求，可是在当前房价高企的情况下，很多人买了一套房已经是举全家甚至是几家人的能力了，再买房实在是拿不出首付，这时候原有的房屋就成了再融资的办法。
·案例：李先生是北京一位上市公司的项目经理，已经35岁的他正值事业发展的高峰期，5年前买的房子也在今年把贷款全部还清了，2岁的儿子聪明伶俐，家庭关系非常融洽，可是就是这样事业爱情双得意，应该意气风发的成功人士近日却苦恼非常，原来，李先生的父母不是本地人，目前已经都60多岁了，因为父母的身体一直不好，加上李先生又是独子，因此他非常希望能够将父母接到身边来照顾，而目前李先生住的是一个小两居，一家三口住尚可，如果三代同堂就很拥挤了，因此他想在目前居所的附近给父母买套一居室。可是让李先生发愁的是，目前的房子已经让他将积蓄都花光了，到哪儿去筹措买房的首付呢？
·案例分析：像李先生这样在大城市扎根，未来希望能将父母接到身边的城市移民很多，尽管他们中的很多人都已经收入不菲，可是在大城市要支付两套房的房款仍然是捉襟见肘，其实，李先生们常常忽略了自己本身具有的财富--正在居住的房产。将这套房子抵押给银行，无需卖出也不用考虑搬家，就可以轻松获得想要的资金了。
李先生的这套小二居目前的市值在180万，因为房子比较新，估计评估价在市场价格的80%左右，目前大部分银行可以给办理房屋抵押贷款的借款人评估价7成的贷款，那么这就意味着李先生可以通过抵押房产获得100万左右的贷款，他完全可以利用这笔钱购买一套一居室。这样，通过房屋抵押贷款，一套房子变成了两套房子，实现了买房梦。
不过办理房屋抵押贷款需要注意以下几个问题：
1.抵押的房产必须已还完贷款。
具有完全产权的房子。在回答用户问题时常常发现，一些用户想办理房屋抵押贷款，可是他们的房子通常是还在偿还贷款当中，而这样的房子已经在银行办理了抵押了，在还清贷款前，是不能再办理抵押的。与之类似的还有农村的宅基地建房、没有改成个人产权的单位房等等。
2.房屋抵押贷款的贷款利率要比普通房贷高。
办理过房贷的购房者都知道，银行通常会给首次贷款购房的用户八五折甚至是七折的利率优惠，可是对于房屋抵押贷款来说，不管借款人是不是首套房，一般都是要在基准利率的基础上上浮10%。
3.房屋抵押贷款的贷款成数较低。
对于普通房贷来说，最高能贷到房屋评估价格的八成，可是目前大部分银行对于房屋抵押贷款的贷款成数最高也只能做到七成，还有些银行比如中国银行，贷款金额视房龄而定：3年以下的为评估价格的70%，3~5年的为评估价格的60%，5~10年的为评估价格的50%，10~15年的为评估价格40%。
4.房屋抵押贷款对房屋有要求。
对于房子来说，不同的地段、房龄、面积、保养程度都会影响其价值，因此，银行会对借款人抵押的房屋有明确的要求，如中国银行规定只受理房屋面积在85平米以上，房龄在15年以下的房屋抵押，也有银行的贷款经理表示需要派专人到现场审查房屋才能确定是否能抵押。
5.房屋抵押贷款的用途限制严格。
除了可以买房外，其实还可以通过房屋抵押获得生产经营用的贷款，买车，留学等，不同的银行规定不同，但是无论是何种用途，借款人都不能擅自改变，比如你在申请贷款时说要用来买房，拿到钱以后就开工厂去了，银行一旦发现这种行为，将有权利将贷款收回。