如何确定共有部分的专有使用权

如何确定共有部分的专有使用权

专用使用权的设定方式，依各国和地区的立法及实践，主要有以下三种：
　　（1）商品房买卖契约。此为专用使用权设定的最常见方式。即商品房开发商在分批出售商品房时，经买受人（区分所有权人）签约同意，并同时与特定人缔结共有部分专用使用权契约而设定。
　　（2）规约，即业主公约。区分所有权人可通过规约为特定区分所有权人或其他人设定专用使用权。
　　（3）共有人的同意。区分所有建筑物共有部分属于全体区分所有权人所共有，而专用使用权的设定，系共有部分变更或处分的一种。因此，区分所有权人得依共有部分变更或处分的方式，亦即依共有的法理，将共有部分为特定人设立专用使用权。

共有所有权亦称“共用部分持分权”或“持分共有所有权部分”。是建筑物区分所有权结构中之一“物法性”要素，其与另一“物法性”元素一专有所有权共同构成建筑物区分所有权制度之“两个灵魂”:共同性灵魂和单独性灵魂。依学者通说，所谓共有所有权，是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约之规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。

共有部分不存在专有使用权，建筑物区分所有权里包括，专有部分专有权，共有部分的共有权，以及因共同关系产生的社员权。

物权法里对建筑物区分所有权里规定的权利是只包括专有部分所有权、共有部分所有权和因共同关系产生的社员权三种权利。但实际生活中确实存在着共有部分的专有使用权。专有使用权是指由特定的人对共有部分享有的排他性的使用权。他的确定应以合同的形式约定，一是以开发商与业主购买建筑物时的合同进行约定，如业主购买映业主共享的车库。二是业主大会同意与第三人或者其中的一个业主签署专有使用权进行约定。