如何算房屋折旧率？

请问“房屋的折旧费”怎么算出来的，我现在这套房屋已经使用50年，购买价格1800元/平方，如果我要购买的话，除去房屋折旧费，实际的购买应该是多少钱/平方，请帮忙！（注：其它因素暂不考虑，只单算折旧费）

能不能给一个具体的数值？

?买二手房莫忘折旧率-房龄影响价值目前在二手房交易中，人们普遍重视房屋的位置、使用性和价格，但是价格中一项很重要的因素却被市场所忽略了，那就是“房屋折旧率”。其实并非购房者真的不重视，而是市场将其隐藏了起来，迫使购房者忽略了这个问题。信一天公司市场研究人士认为：由于目前二手房供求关系严重失衡，需求量远远大于供给量，有时往往一套房同时被几个购房者看中，使其价格不但不可能下降，反而向上抬升。此时，诸如“房屋折旧率”等一些评估房价的技术因素已经被忽略了。如果按照成熟的二手房市场条件进行评估的话，要评估一套二手房应该通过综合的技术手段来判断其真正价值，因此就免不了要考虑房屋折旧率问题。忽视房屋折旧率对买方不公平事实上忽视房屋折旧率，对购买者而言显然不公平，大家都知道房屋都是有一定的使用年限的，况且土地使用权也是有年限的，通常情况下最长只有70年。如果一套房已经居住了10年，后来者只有60年的土地使用权，加上每年2%的折旧率，如果按相当于新房的价格买入，甚至还增加了升值部分的差额，购房者显然很吃亏。同时，专业人士指出：忽视二手房屋折旧率，对二手房市场规范发展也十分不利。因此，信一天公司提醒广大消费者，购买二手房时最好坚持计算房屋折旧率。据信一天公司调查显示：目前二手房市场忽视房屋折旧率问题表现最为突出的就是已购公房交易。由于已购公房面积比较小，地理位置佳、总价低，很受购房者欢迎。加上需求又远大于供给，因此在实际交易中，有时某套二手房的成交单价甚至与周边的商品房不相上下，房屋折旧率基本不被房主考虑。如何计算房屋折旧率专业人士指出：二手房交易中买卖双方争议最大的问题就是价格问题。卖方希望卖的越高越好，总喜欢拿同地区商品房的房价来比较，开价与商品房差不多;而买方总希望越便宜越好，于是将目光集中在“折旧”问题上，结果往往是买卖双方提出的价格相差悬殊，要么无法成交，要么购房者放弃“折旧”因素，宁愿吃哑巴亏。其实，二手房估价测算应根据实际情况具体分析，一般有几方面的因素可供参考：房屋因素折旧。房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率2%。另外，旧房的套型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”小厅、小厨、小卫套型减价10%。此外，楼层对价格也产生影响。以7层楼房为例，2层和5层为基准价，1层和6层减价3%，7层减价5%，3层和4层加价3%，若是楼顶则减价5%;房间如无朝南门窗减价5%。环境因素折旧。环境因素既有自然的，也有社会的;既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别减价5%，位于省、市重点中小学区的加价15%等等。
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境因素折旧两个方面。 房屋因素折旧。房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合结构房屋折旧期 限为 50 年，每年的折旧率 2%。另外，旧房的套型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相 比，“三小”小厅、小厨、小卫套型减价10%。此外，楼层对价格也产生影响。以7 层楼房为 例，2 层和5 层为基准价，1 层和6 层减价3%，7 层减价5%，3 层和4 层加价3%，若是楼顶 则减价5%;房间如无朝南门窗减价5%。 环境因素折旧。无物业管理和非独立封闭小区分别减价 5%，位于省、市重点中小 学区的加价15%等等。 一般商用房屋按照20 年5％的净残值率，在此基础上计算的折旧率如下 年折旧率＝（1-5％）÷20＝4.75％ 月折旧率＝4.75％÷12＝0.40％ 5 年4 个月折旧率＝4.75％*5.33＝25.33％ 折旧费用的计算，税法有相关规定，最好是按照税法要求进行计算 房屋折旧年限为20 年，每月折旧计算为 每月折旧＝固定资产原值×（1-残值率）/20/12 年折旧率=(1-预计净残值)/20*100% 其中，对残值率的规定为:内资企业为5％，外资企业为10％ 其实，二手房估价测算应根据实际情况具体分析，一般有几方面的因素可供参考：房屋 房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50 年，每年 的折旧率2%。另外，旧房的套型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”小厅、 小厨、小卫套型减价10%。此外，楼层对价格也产生影响。以7 层楼房为例，2 层和5 层为基 准价，1 层和6 层减价3%，7 层减价5%，3 层和4 层加价3%，若是楼顶则减价5%;房间如无 环境因素折旧。环境因素既有自然的，也有社会的;既有大环境，也有小环境。在同一地 段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造 型等，旧房都要大打折扣。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适 宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。