土地面积分摊如何计算

土地面积分摊如何计算

土地面积分摊在土地有偿使用过程中是经常可见的一项工作，尤其是随着土地有偿使用制度的建立，土地面积分摊计算能否公平合理、易被人接受，显得更为重要。
土地分摊类型大致可分为两种：
平面土地使用权分摊。这种类型分摊较简单，可按独自面积在共有使用权面积中的比例确定。
多层建筑物土地面积分摊。其中包括多层多用途和多层单一用途土地面积分摊，在这种情况中土地只作为建筑物的附属形态出现，但由于用途不同，地价不同，土地使用者应分摊的税费就不同，享有的土地面积也不相同。
由于土地使用情况复杂，以下几种土地面积分摊的计算方法可供参考：
平均分摊法。这是目前被广泛采用的方法，适用于平面使用土地分摊和划拨用地分摊，其分摊面积一般按共有使用者之间各自在该宗地内拥有的地上附着物的占地面积或建筑面积来确定。可用以下公式计算：
土地共有使用权分摊面积=使用者独立拥有的占地面积或建筑面积－在共有土地上全部使用者的占地面积或建筑面积总和×土地共有使用权面积
土地价值最大化分摊法。适用于底层为商业、二层以上为住宅的楼房。这种方法主要是将土地使用权确定给底层，住宅层分摊院内土地面积，土地只作为附属形式存在，体现了土地价值最大化。因为在地价中，商业用地地价最高，底层用户是土地的直接使用者，又是土地的直接受益者，这就决定了底层作为商业用地的土地收益实际上完全归底层土地使用者所有，而用作住宅的楼层却无此收费，如果将底层面积同二层以上用户进行分摊，就会造成：征收土地税费时，只收取部分商业用地的税费，造成土地资产流失。如果对住宅楼的分摊面积也按商业用地同样平均分摊收取税费，就有失公平。
土地用途分摊法。或称地价分摊法，适用于对多层多用途建筑物进行土地分摊。在土地利用当中，由于土地用途不同，层数不同，土地产生的价值就不同，按照不同用途地价在土地所有用途地价中的比例对土地进行分摊，确定使用者拥有多少土地面积，应承担多少税费，可以说是比较公平合理的一种方法。具体操作可用以下公式：
土地分摊面积=底层土地面积×（某一用途地价－不同用途地价之和）×某一使用者拥有的层数
其中相同用途的地价累加，这一公式也适用于同一层有多种用途的建筑物。
楼价分摊法。适用于对不同用途相同层数的建筑物土地进行分摊。如果不同用途相同层数的建筑物需要交同样的税费，就不太合理，所以还应利用楼价对同一用途不同楼层的土地进行分摊修正。由于不同层数的楼价是受市场因素影响的，楼的地价则不变，所以用楼价来修正地价可以说是一种操作简单的办法。计算公式为：
修正后的土地分摊面积=某一层楼价÷所有层楼价之和×修正前土地分摊面积
上述的土地面积分摊计算方法应该各有千秋，平均分摊法操作比较简单，但由于土地利用类型不同，土地面积平均分摊产生的利弊不同，这种方法只注重权利的分配，而造成地价不合理分摊，对于多层商业网点和商业住宅综合楼来说，如果平均分摊，让土地使用者都承担相同的税费是不合理、不公正的，而且平均分摊会造成无偿使用的土地在出让、转让过程中难以确定收取有关税费。土地价值最大化分摊法较实用，但存在一定的局限性，不过对只适用于底层为商业、二层以上为住宅的建筑物，仍是一种可在小城镇推广应用的方法。土地用途分摊法与楼价分摊法理论上较合理，尤其是随着土地有偿使用范围的扩大，土地转让行为、改变用途行为发生频繁，这种方法就显得更加公平、合理。
笔者建议应将现有土地证书中使用权面积一栏改为土地权利面积和有偿使用面积，或者在原有土地使用证基础上，颁发有偿土地使用证，注明有偿使用土地面积。这样就能够明确土地使用者的权利和应承担的税费，更有利于对经常性的变更行为进行管理。
（岳振江高学文）

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