关于二手房交易，房产证没有下来，应该预防什么，怎样签合同。

本人于13年9月在郑州通过中介看中一个二手房，准备交易。
背景如下：
1、小区：10年建成的正规商业小区，小区总共有20多栋，大部分产证都已下发。
2、房产证：所要买的房子所在楼，于10年交房，大部分房主都已入住，而且部分以拿到产证。房东的房产证还没有下来，他说已经面签，预计10月底能下来。
3、房东当初买房时是贷款，现在贷款还没有还清。准备用我的首付还清贷款。
4、本人也准备贷款买这个房子。
5、房子总价是38万（房东净得）。本人准备首付12万，贷款26W。

中介所说的购房流程：
1、 客户（本人）交订金2万元，房东把当时买房的合同原件押在中介（问：还能抵押什么东西，能制约房东），此时双方签买卖合同（中介的格式合同）。（问：他那个合同里面内容很少，几乎没有限制房东条款，我准备在签一个补充合同，补充合同内容应该都有什么？）
2、 房东催办房产证。（问：如果房东如果消极办产证，或者他不消极ZF消极半年后产证才能办理下来，有什么好办法可以制约他？）
3、 房产证下来后，房东拿我的钱（预计12万）去银行还款。同时我申请贷款。（问：我的首付让房东拿走了，我没有钱去付银行首付了。中介说到时候走非资金监管，意思就是我不用付首付，这样可能吗？我直接把他还贷款非常不放心，有什么好办法，制约他？）
4、 办理过户手续，手续完成后，银行把剩下的26万给房东。（问：房东随时有可能毁约啊，如果这时房东不给我过户，我的12万不就打水漂了？怎么制约他？）

总结：按说没有房产证交易是不受法律保护的，我应该怎样签补充合同，能得到保护？防止房东毁约，我被骗之类的？上面问的问题都是我能想到会出现的问题，大家看看还有什么可能出现的问题？个人觉得主要就是补充合同必须签好，哪位专业人士如果能帮忙写一份是最好了。如果可以的话加分也可以！

1：首先明确合同对于过户日期的约定。即双方约定于xx年x月x日之前办理房屋过户手续。（房东必须在这个日期前把相应的资料全部准备好，包括双证）
2：让第三方（中介公司）全程对资金进行监管。定金必须由中介保管。
3：还款与他项权证注销以及过户保证在同时进行。（这个对中介来说小事情）
4：如果中介同意对合同进行担保，那是最好不过的了。
5：一定要明确相关的违约责任，特别是逾期一条。

1、没有房产证的房子可以买卖的，但是一定要把对应的违约责任写清楚，否则对您没有保证。 2、合同更名指的是所谓的改底单，不太复杂，业主和开发商说好了，把原来业主的购房合同注销，您与开发商的重新签署该房屋的购房合同，办理产权证直接是您的名字。这样不用缴纳营业税和个税，但是一般要缴纳契税和公共维修基金，数额区别不太大。 3、合同更名一般是在房子购买不久，开发商还没有将您的购房手续交到房地局办理产权手续才可以，否则，已经缴纳相关手续后，是办理不了更名手续的。 4、其实合同更名手续最简单对您最有保证。