天津二手房交易流程

1、业务介绍 买卖双方基本达成买卖意向后，需要签署房产交易的相关法律文书，由于缺乏相应的房产交易签约经验，房银通依托我们丰富的行业经验、全面的法律知识和专业的人员，为买卖双方提供标准的法律合同文本及专业的现场签约指导服务 2、常用合同/文件 《北京市房屋买卖合同》 《配偶同意出售证明》 《定金收付书》 《授权委托书》 《婚姻证明》 《收入证明》 3、签约所需资料 买方：身份证原件 卖方：身份证原件、房产证原件、原始购房合同，如产权人已婚且配偶不能到场需要提前准备配偶同意出售证明及授权委托书 4、签约指导的10个主要内容和客户收益 （1） 房屋具体情况确认：保证双方交易房产的详细信息真实有效 （2） 房屋成交具体情况：确认双方成交房产的具体价格和付款方式 （3） 税费的具体说明：明确交易双方承担的交易税费 （4） 服务费用说明：明确交易双方承担的服务费用 （5） 权证过户说明：明确交易房产权证过户服务的办理时限 （6） 房屋交付说明：明确房屋交付的时间、方式和费用 （7） 权利和义务说明：明确交易双方在房产交易过程中需要承担的权利和义务 （8） 违约责任说明：明确交易双方违约的处理方式和方法 （9） 争议解决办法：明确交易双方对争议的处理办法 （10） 补充说明：对于合同内容规定之外的补充内容说明 二、贷款预审批 银行对准备申请银行贷款购买房屋的个人，在购房交易未发生前，根据个人提供的资信状况证明，结合银行关于个人房屋按揭贷款的政策，对个人所适用的个人房屋按揭贷款额度进行预审，并给出个人最高贷款额，购房人在取得银行“预审通知函”后，在一定有效期内购买二手房时，可参考银行的适用额度申请贷款 三、贷款方案的制定 1、产品介绍 贷款方案制定是我们通过了解购房者详细信息，综合比较各种因素，为其量身制定的最佳贷款方案。 2、贷款方案的内容 涉及因素 方案说明 首付比例 根据自有资金来确定 贷款成数 最高8成，以评估值和交易价格比较后的低值作为基数 贷款金额 根据自有资金来确定 贷款年限 1-30年，另贷款年限+借款人年龄≤70，贷款年限+房龄≤35 利率选择 可选择固定利率或浮动利率 还款方式 按月等额或按月等本金（另有五种可选择） 附加功能 是否开通循环授信或消费易 提前还款约定 是否有时间限制或违约金 办理网点 以还款方便为准 四、产权过户相关税费说明 1、契税 ◆ 二手商品房： （1） 首次购买90平方米以内的普通住房：成交价×1% （2） 首次购买90平方米以上普通住房，或者非首次购买普通住房：成交价×1.5% （3） 购买非普通住房：成交价×3%。 ◆ 经济适用房： 不满5年不得上市。5年之外的，买方可以是任何人。契税的交纳方式同二手商品房一样 ◆ 已购公房： 契税交纳方式同二手商品房一样 2、营业税 ◆ 二手商品房： （1） 普通住房 两年之外的免税 两年之内的，（成交价－原购价）×5.5%（郊区5.4%） （2） 非普通住房 两年之外的，（成交价－原购价）×5.5%（郊区5.4%） 两年之内的，成交价×5.5%（郊区5.4%） ◆ 经济适用房： 不用交纳营业税。但需要注意的是，因为区县对于经济适用房的标准不同，可以有些地方的经济适用房会超过140平米，就属于非普通住房，这样就需要按照非普通住房两年之外的那种情况来交纳营业税 ◆ 已购公房：不论普通非普通 （1） 购买并居住1年之外的免税 （2） 1年之内的（成交价－住房补贴面积标准部分的经济适用住房价款－已支付的超标处理款－向财政或原产权单位缴纳的款项－上次契税－维修基金）5.5% 3、个人所得税 ◆ 二手商品房 （1） 五年之外唯一（个人写声明）唯一住房，免税 （2） 五年之内（不论普否），有两种计算方法 全价征收：成交价X1% 差价征收：（成交价－装修费－原购价－本次营业税－上次契税－利息－公共维修基金－印花税）X20% 这两种征收方式可以按计算少的结果交。但需要注意的是，在选择差价征收的时候，所有的票据必须齐全，否则只能按照全价征收 ◆ 经济适用房 不用交纳个人所得税 ◆ 已购公房 （1） 和二手商品房第一种情况一样 （2） 不符合免征条件的，（成交价－按经济适用房价格计算的价款－原支付的超标款－向财政或原单位支付的价款－装修款－本次营业税－上次契税－利息－公共维修基金－印花税）X20% 4、印花税和增值税 已经不用再交了 5、土地出让金 已购公房需要交纳成本价的1% 6、综合地价款 经济适用房需要交纳成交价的10% 上述几项税费中提到的成交价，其实并不是实际的成交价格，而是在做网签时依照建委的政府指导价而制定的一个会低于实际成交价的价格，这样做是为了合理避税 五、产权过户 1、产权过户介绍 产权过户即房屋所有权的变更，由买卖双方办理包括网签、缴税、递交过户材料以及领取房产证等一系列手续，最终完成房屋所有权的转移登记 2、产权过户流程 （1） 买卖双方填写《存量房买卖合同信息表》（自行成交）并到交易大厅申请网签 （2） 买卖双方核实录入信息并签字确认 （3） 窗口打印《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同信息表（纳税）》、《存量房交易结算资金自行划转申明》、《转移登记申请书》，买卖双方核实签字 （4） 买卖双方持《存量房买卖合同信息表（纳税）》及其他相关材料到地税部门办理纳税手续、补交土地出让金及土地收益价款 （5） 依照《办理转移登记服务指南》到权属登记窗口办理转移登记手续 （6） 权属登记部门审核合格后，发放《房屋所有权证》 3、产权过户所需资料 买方：身份证原件及复印件（外地户口需提供暂住证原件及复印件） 卖方：房屋所有权证原件及复印件、原始购房合同原件复印件、原始购房发票和契税票原件及复印件、身份证原件及复印件（外地户口需提供暂住证原件及复印件）、原房屋所有权证所附房屋登记表、房产（分户）平面图二份（房屋所有权人栏空白