新手在办理二手房交易的时候常会出现哪些问题？

新手在办理二手房交易的时候常会出现哪些问题？

在二手房买卖中特别要注意房屋的产权、物业、户型、手续等。
　　现在住房已是社会广泛关注的焦点，随着房价的居高不下，人们越来越多选择二手房。
　　二手房注意事项：
　　1、房屋产权是否明晰
　　首先要看房屋产权是否明晰。有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
　　2、房屋手续是否齐全
　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
　　3、交易房屋是否在租
　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
　　4、福利房屋是否合法
　　房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
　　5、物管费用是否拖欠
　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费、电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
　　6、市政规划是否影响
　　有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。鄙人以前做房产，所以比较通晓其中的利害关系。
　　7、单位房屋是否侵权
　　一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
　　8、合同约定是否明确
　　二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

二手房交易中的常见问题 1.继承的房产？2.离婚的房产？3.委托公证的房产？4.公司的房产？ 5.有多个产权证的房产？ 遗产继承程序中的房屋可否出售？ 对于继承人欲出售所继承房屋的，应首先完成继承房屋过户手续，再进行房屋出售（例外：朝阳区国土局规定完成继承公证手续后即可卖，无需等到产权证变更完毕）。 房屋使用权人（如：公房承租人）可否过户，即转让使用权？ 必须得到产权单位（既房屋所有权人）的确认。办理时，经纪人先询问客户房屋所属于哪个单位或房管所管理，再咨询此单位或房管所是否允许使用权人转让房屋的使用权，需要哪些手续，如何收费等。 需“改底单”的房屋可否出售？ 不是所有开发商都愿意“改底单”，所以首先应取得房屋开发商的同意，且该房屋为一次性付款方式购买。具体操作办法为约定买卖双方直接与房屋开发商共同签署有关“改底单”的书面协议书并变更原房屋买卖合同后签署新的合同。开发商会有一定的收费，标准不一。办理朝阳区房管局的房屋有何不同？ 如果房屋是属于直管房，房屋档案不在房管局，而是在下属房管所。房管局需要大约三周以上的时间从该区的房管所调取房屋档案再进行正常的过户手续。夫妻双方各有央产房的，可否出售？ 均可以出售。但有相关面积标准限制，按有关政策规定以夫妻职级最高一方为准界定，其余出售面积按照超标处理。 二手房贷款最高可以几成？ 普通商业抵押贷款：最高八成。要求“房龄”五年内，买方信用及资质也是评定要素。 个人住房公积金担保委托贷款：最高九成购房人收入不够支付月还款可能有共同还款人吗？ 可以，但占产权份额。外国人、港澳人、台湾人能否申请房屋抵押贷款？ 不允许。如果其配偶是中国人，可由其配偶作为购房人申请贷款，外国人的收入可以做为还款资质审核的一个因素。 拆迁户怎样免税？ 如果已经拿到拆迁协议的，在购房时，完税当天出示拆迁协议、身份证、户口本，办理免契税手续，但购房价格超过拆迁价格需补交差额部分的契税； 如果还没有拆迁协议先购房的，可在拿到拆迁协议时带所契税凭证和身份证户口本到购房当地的地税部门去办理退税。 出售已购公房后，一年内又购买商品房的是否交契税？ 免交。在出售前后一年内均可享受此政策（夫妻之间也可享受此政策）。 经纪公司在房屋买卖中所起到的作用是什么？ 答：主要起到三个做用，①信息渠道②居间中保③权证办理为什么需要经纪公司起到居间中保的作用？ 答：房屋买卖的完成是一个交易时段而非交易时点，买卖双方对产权过户和款项交割的时点会产生分歧，需要在居间方见证下根据三方事先约定，进行产权转移和款项交割，同时起到证件及手续担保的作用。有居间方根据三方事先约定，进行权属转移和款项交割。房屋产权性质都有哪些？它们之间最大的差异在哪里？ 答：产权性质主要分为私产平房、已购公房、经济适用房、商品房。主要区别就是土地的由来。已购公房和经济适用房的土地是国家无偿划拨的，商品房的土地是国家有偿出让给开发商的。因此，在再次交易时，已购公房和经济适用房需要交纳土地出让金，商品房的再次交易时无须交纳土地出让金。怎样计算已购公房的公摊面积？ 答：房改房公摊面积的计算以国家规定的测绘政策为准，一般公摊系数不超过1.333。商品房公摊面积怎样测算？ 答：商品房公摊面积由开发商根据用于该住宅的公共面积与实际建筑面积（参照国家标准）来测算。房屋产权证上注有“成本价”或“优惠价”的房产，请问如何上市交易？ 答：产权证上注有“成本价”的已购公房可以直接上市交易。产权证上注有“优惠价”的已购公房，在交易时需要按交易当年房改成本价的6%补交房价款（1560元/m2×6%×建筑面积）后，才可以按照成本价已购公房的有关政策上市出售。（2004年房改成本价为1560元/m2）经济适用房如何再上市出售？ 答：已购买经济适用住房的家庭未住满5年的，不得按市场价格出售住房。可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。已购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局按成交额的10%缴纳综合地价款。私房交易时需缴纳土地出让金吗？ 答：个人私房在交易时是不用交缴土地出让金的。 公房上市出售需要原来产权单位同意吗？ 答：北京市的公房产权性质分两种：一种是北京市已购公房即市属产权房，依据2003年3月1日开始执行的《北京市已购公有住房出售实施办法》，不用经原产权单位同意即可以上市出售；另一种是中央在京企事业单位的公房即“央产房”，依据2003年10月1日开始执行的《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》，需要原产权单位建立完备房屋档案并确认该套房屋没有超标情况，具备上市资格才可以上市出售。业主在产权证办下来之前能出售房屋吗？ 答：不能，因为房屋还不具备上市交易资格。如果没有房产证，房管局和公证处都不会受理交易手续。但有出售意向的业主可以提前在“链家”登记，加入“链家”的“租售两全”业务，先进行出租获得收益，等产权证办下来后随时可以出售，再办理有关权属转移手续。准许购买经济适用房的条件有哪些？ 答：具备以下两个条件：一是家庭年收入在6万元以下；二是申请购房者须是无房户或现住房面积未达到本市规定的住房补贴面积标准的未达标户。“央产房”出售和京产房出售在办理手续上有什么区别？ 答：①央产房上市需要到位于蓝岛的“央产房交易办公室”办理上市核准手续；②央产房上市需要做超标处理③央产房委托中介交易必须由“链家”等三家指定中介代理④业主必须提供所售房屋的物业供暖结清证明。出售经济适用房和已购公房都要补交土地出让金吗？按什么标准交纳？由谁交纳？ 答：都要补交。经济适用房在住满5年后允许以市场价格出售，出售时按成交价的10%补交综合地价款，由出售人到房屋所在地区、县国土房管局缴纳；出售已购公房补交土地出让金标准为：当年房改成本价×1％×建筑面积（2004年房改成本价为1560元/m2），由购房客户交纳；已经交易过一次并补足土地出让金的已购公房和经济适用房再次交易无需再交纳土地出让金。外国人、港澳台人士可以购买二手房吗？购买手续上有什么区别？可以办理贷款吗？可以用外币支付吗？ 答：仅可以购买二手商品房，而不可以购买公房和经济适用房，因为公房和经济适用房具有福利性质。港澳人士买房手续同内地一样并且可以通过链家办理贷款，外国人和台湾人先要在建国门内大街恒基大厦办公楼办理《涉外人员在京购买房屋审批单》，外国人和台湾人暂不能通过链家申请贷款，但可以个人向汇丰和花旗申请办理。房款不能用外币支付，买方带上买卖合同及预购买房屋的房产证复印件，从国外汇入的购房款汇款单，到外汇局换成人民币。二手房与新开发的商品房相比有哪些优势？ 答：相比较而言，二手房，有以下三大优势：①地段优势，二手房一般开发较早，处于比较好的地段，周遍的交通、商业、教育配套比较成熟；②现房优势，二手房为现房，优劣情况一目了然；③价格优势，同一地段的二手房，一般比新建商品房价格低10%——30%，而且物业费低廉。同时，大部分公房的建筑面积按使用面积*1.333换算而来，得房率达到75%，比大部分新建商品房要高很多。什么是限时出售？ 答：业主独家委托链家代理销售房屋，由链家先行支付一定数额的定金，在委托期内，链家通过报纸广告、链家房网、房展会、遍布全市的连锁门店、公司宣传资料等渠道进行免费的宣传推广以达到快速销售目的。委托期满后，如房屋没有出售，链家支付给房主的定金不予退回。什么是透明交易？