近几年万科怎么应对房地产政策？有没有网友晓得？

近几年万科怎么应对房地产政策？有没有网友晓得？

加大保障性住房建设力度,进一步改善人民群众的居住条件,促进房地产市场健康发展.一是加大保障性住房建设力度,争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题.在加大保障性住房建设力度的同时,积极推进农村危房改造.二是进一步鼓励普通商品住房消费.加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度.对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策.三是支持房地产开发企业积极应对市场变化.引导房地产开发企业积极应对市场变化.支持房地产开发企业合理的融资需求.取消城市房地产税.四是强化地方人民**稳定房地产市场的职责.落实地方人民**稳定房地产市场的职责.因地制宜解决其他住房困难群体住房问题.五是加强房地产市场监测.继续加强房地产市场监测分析,建立健全房地产市场信息系统和统计制度,完善市场监测分析机制,准确把握房地产市场走势,及时发现市场运行中的新情况、新问题,提高调控措施的预见性、针对性和有效性.

管理费包括项目开发建设及销售过程中所发生的各类管理费用、贷款利息等硬性成本出和各种隐性支出（如公关费和行贿等各种开支）。这些费用难以量化和测算，不确定性极大。如广告、策划、销售代理费：一般在30～200元/平方米，高者可达500元/平方米。更大的一块是开发商资金成本，包括利率和为获得贷款所花费的公关成本，一般为400元/平方米左右。房地产是个吸金行业，对资金需求极大，在房地产景气时期，可通过资金杠杆效应获得巨大利益，但过高的负债率或缺少现金流，极易造成资金链断裂，所以，房地产是高回报行业，也是高风险行业，略高于社会平均利润也可接受。开发商的利润，根据房地产上市公司的公告，房地产企业，净利润率在20%左右，略高于社会平均利润，却与民众的实际感受有很大差异，而根据胡润富豪榜，中国房地产商不仅居前而且数据也占绝对多数，房地产绝对是暴利行业。根据我的估算，房地产业的净利润率在30%左右，最高可达100%，甚至更多。特别是有些开发商运气好，前期低价拿地而房子销售正好遇上房市大牛市，这时他的利润是相当可观，300%也有可能的。相反的例子，有的地王拿地价格极高，又正好遇上调控，那么房价销售价格可能不及当时拿地时的楼板价。土地成本为土地使用权出让金与土地开发费用之和。首先是区片基准地价，其次是日期修正系数，5年前取得的土地价格极便宜，土地价格的爆涨是近几年的事。如根据地价动态监测体系公布：2004年底的住宅用地地价指数为1.02%；2007年 第一、二季度为2.83%、2.11%。翻了一番还多。土地费一般二线城市市区为70～100万/亩，容积率一般为1.0～2.0，故折算楼面价为：525～1500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/亩，折算楼面价为：1500～3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方楼面造；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100～500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况。建安成本包括土建、安装、装修、室外绿化景观等。我们以小高层为例，分析建筑成本构成。土建造价约为1380元/平方米左右（毛坯），安装造价130元/平方米左右，这相对固定，装修费用根据装修标准而定，从1000至10000元/平方米不等。万科的建安成本已经达到3500元/平方米了，因为万科的房子是装修交付的，而非一般的毛坏房。

近几年，由于房地产开发企业依赖大量银行资金和低成本土地的支撑，形成了过度扩张和过剩的局面，出现了商品房空置面积大量存在与房价较快上升相矛盾的情况。加之2004年初，国家紧缩和规范对房地产开发企业的贷款和土地供给，房地产开发贷款和土地购置面积下降引发了房地产市场供需矛盾，拉动房价更快上涨。房价有区别于一般商品价格的形成特点。简单按照成本或者供求关系来认识房价、调控房价并不能收到预期的效果。也就是说，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。更重要的是，国家对房地产业采取的宏观调控政策也印证了人们的预期。如前所述，当前国家采取的宏观调控措施主要有 二：一是通过银行收紧房地产开发项目的贷款供应，二是暂停农用地转非农用建设用地审批，严格控制农用地转为建设用地的规模，从紧控制房地产开发的土地供应。实际上从资金和土地两个源头控制了房地产供应。从国家的角度讲，是为了控制房地产投资规模，防止宏观经济过热采取的必要措施。但对普通消费者来说，他们能感受并得到的心理预期就是“开发商地也没了，钱也没了，今后房子的供应要少了，房价也要涨了”。希望我的回答对你有帮助，。