二手房 所有税费由买受人承担 有效吗

二手房 所有税费由买受人承担 有效吗

具体二手房交易税由谁承担需要买卖双方商量。是买家全负责还是卖家负责一部分。
一、契税：
卖方：不满两年（无论是否唯一）5.6%；满两年不满五年（无论是否唯一）1%；满五年唯一住房免税；满五年不唯一住房1%。
买方：购买90平以下房产的1%；购买90平以上房产的（唯一住房）1.5%；购买90平以上房产的（不唯一住房）2%；商业房或公司产权：3%。
二、城市维护建设税
营业税的7%。
三、教育费附加
营业税的3%。
四、个人所得税
普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－（营业税+城建税+教育费附加税+印花税）}×20%；2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入－购房总额－印花税）×20%。出售公房：5年之内，（售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用）×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。出售不是家庭唯一住房的个税按房价的1%征收。
五、交易手续费
2元/平方米×建筑面积。
六、印花税
房屋成交总额×0.05%（2009年至今暂免）。
七、营业税
2011年1月27日新通知规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
（废止）住宅5年内：房屋评估总额×5.6% ；5年或5年以上普通住宅无营业税。
（最新）住宅2年内：房屋评估总额×5.6% ；2年或2年以上普通住宅无营业税。
2015年3月30日财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）规定：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。”[2]
八、增值税
自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改证增值税试点的通知》（财税[2016]36号）
对于非一线城市，个人购买不足2年的住房对外销售，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
北、上、广、深四个一线城市，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
九、土地增值税
普通住宅免征；非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5% ，3年至5年：房屋成交总额×0.25%，5年或5年以上：免征。
十、房屋所有权登记费
80元，共有权证：20元。
十一、买卖合同公证费
买卖合同需要公证时才须缴纳，房屋成交总额×0.3%；

十二、过户费用
（1）契税：9
卖方：不满两年（无论是否唯一）6.6%；满两年不满五年（无论是否唯一）1%；满五年唯一住房免税；满五年不唯一住房1%
买方：购买90平以下房产的1%；购买90平以上房产的（唯一住房）1.5%；购买90平以上房产的（不唯一住房）2%；
（2）房屋交易手续费：‘买卖双方各自缴纳房屋建筑面积*2元/平方米
（3）房屋所有权登记费：80元。
（4）房屋评估费；按评估额0.5%缴纳

双方当事人在签约之初，卖家凭借二手房房价强劲的上涨势头，往往在二手房买卖合同中约定卖房的“到手价”，迫使买家承担原本应由卖家自行承担的交易税费，如营业税、个人所得税、土地增值税等。而作为大额交易的二手房买卖，这些交易税费也不是小数目，许多买家在签订了这种协议后到交易过户时往往后悔，自己白白多承担了几万至十几万不等的交易税费，由此也引发了因为二手房交易税费承担的法律纠纷。 在此，上海二手房买卖专业律师为您进行简要解读。 买卖行为是一种民事行为，只要买卖双方的意思表示真实有效，则二手房买卖合同的约定就是有效的。另外，合同行为遵循的原则是“约定优先，法定补充”，只要双方的约定不违背法律的禁止性规定，双方在合同书上签字的行为就代表了对合同条款的接受，合同条款对双方则具有法律的约束力，双方应当按照诚实信用的原则全面的履行各自的义务。 因此，二手房买卖双方如果对税费的承担有明确约定的，应遵守约定。这就是说，如果约定了上家应当承担的税费由下家承担，则双方应当按照这个约定来办理； 如果二手房买卖双方对税费的承担没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担主体。这就是说，双方各自的税费由各自承担； 如果二手房买卖双方对税费的承担作出约定后，又因国家宏观政策调控而发生税费增加或减少的，除当事人协商一致外，增加或减少部分仍然应当按照国家税费法规确定承担主体。这就是说，之前约定的，按约定办理，约定后发后税费增加的，如果双方没有就增加的部分如何承担协商一致，则应各自承担；如果约定后发生税费减少的，则应由原先承担的一方接受返还的多缴部分。