房地产在社会经济中的有什么作用

房地产在社会经济中的有什么作用

房地产交易房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。在房地产交易中国家规定了基本的制度，即国有土地有偿有限期使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产权属登记发证制度。房地产分三级市场：一级市场：土地的买卖二级市场：商品房交易及增量房市场三级市场：二手房及存量房市场房地产的一些特点：房地产经营管理课程要点：1.房地产是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。2.房地产业使之从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。3.房地产业是国民经济的基础性、先导性产业，将成为我国国民经济的支柱产业。房地产是国家的一笔宝贵财富。房地产业的地位明显。4.房地产业在国民经济中有重大作用，他是国民经济和社会系统中基本单位的承载体，起着联结生产与生活、生产与消费、生产与流通的作用。可以提供大量的财政积累。它的有效发展可以合理充分利用土地资源，能创造就业的机会，可最不改善城镇居民的居住和生活条件，并有利于出进我国对外开放。5.土地所有权法律意义上的所有权和经济意义上的所有权双重含义。6.我国城市土地的国家所有权在经济上要实现，就是要向用地单位收取地租或土地使用税，包括绝对地租和级差地租，以及垄断地租。7.房产是指房屋产品归谁所有，亦即对于防务的战有、使用、收益和处分的权利。房产是商品。具有商品属性，有价值和使用价值。房产商品具有自己的特点，特别是地理位置对房产价值和价格的形成起着关键的作用。8.房地产经营的概念有狭义和广义之分。狭义的房地产经营主要指建筑地块和房屋的流通过程和售后管理。广义的房地产经营概念包括房地产生产过程和流通过程经营。9.房地产经营具有风险性大、收益高，经营对象有效符合投资的双重性，经营中垄断和竞争同时存在等特点。10.房地产经营必须掌握分析预测，适应需求，齐全功能，配套服务等原则。11.房地产经营管理运行机制是商品经济运行机制，要按商品经济原则进行经营管理。其基本要求是要遵循价值规律要求，要等价交换；土地要有偿使用；地价、地租的确定要以市场供求变化为基础，参照环境和规划等因素；要有计划推进房改。要创造实现房地产商品化经营的良好条件。12.必须加强对房地产经营的管理，包括加强房地产经营企业内部管理和国家宏观管理，以取得经济效益、社会效益和环境效益的有机统一，微观和宏观的有机统一。13.土地产权的含义包括土地所有权、地役权、地上权、抵押权、典权和租赁权。案例分析：广州市惠华房产开发公司师1982年6月就成立的一家房地产开发公司。由于经营管理好，早在1987年就经广州市建委批准为一级城市建设综合开发企业，并被列为全市50家优秀企业之一。惠华房地产通过外引内联，多方集资，发展外向型房地产业，积极进行旧城区改造和新区开发。公司领导认识到公司是社会主义企业，不能单纯追求企业盈利，而必须协调好经济效益、社会效益和环境效益的关系。公司开发经营的昌乐苑小区建成，住户进住后，搞了数以百计的违章建筑和防盗设施，有的花上万元建造起来，相当高级。小区的空、路边也堆放了许多杂物。按常规，住宅交付使用后，公司可以不管了。惠华公司领导为了改变这一局面，决心做好售后服务，认真抓好小区管理。公司领导带领干部“抓点”，坚决清除违章建筑，并无偿投资30万元，把小区美化起来，变成环境优美、安全的花园小区，受到住户和社会的赞誉。惠华公司也舍得花钱投资兴建小区的中小学、幼儿园等公益事业，总投资600万元，建成后无偿交给教育部门使用。公司加强经营管理，注重三个效益的统一，使公司不断壮大和发展

地方政府在推动房地产开发中获得的收入来自两个环节一个是开发用地招拍挂带来的土地转让收益，另外一个是来自于开发转让过程中的税收(目前国内税收主要包括了14个税费种类，例如营业税、所得税、土地增值税等)。这两种收益取决于土地供应数量和地价涨幅，直接影响了地方财政收入的增长水平，一个明显的例子是很多城市的旧城区因土地供应有限，其财政收入增长水平远远低于新城区域。 　　为了保证财政收入稳定增长，地方政府采取的对策是第一，城市化进程成为扩大开发用地供应的旗帜，而缺乏土地的旧城区偏好拆迁改造，不惜以每年保持一定的拆迁面积来竞相制造并获取土地收益和税收，当然拆迁带来的新增商品房消费增长也是一个正面价格推动因素。第二，在土地供应数量相对确定的情况下，使土地价格保持一个相对稳定的增长，这种增长也是各个地方政府乐于见到并积极推动的。 　　在分析商品房消费的支付环节时，我们发现以信贷消费为主的房地产消费还有一个特点，就是对未来收入的税收预支。由于现在购房者普遍采用按揭购房，以7成按揭计算，地方政府所得到的营业税中实际上个人只承担了30%左右，70%是从商业银行中对未实现的商品房收入的税收透支而来的。即每100元钱的商品房销售收入，政府征收5元营业税，其中1.5元是购房者现在缴纳的，3.5元是从商业银行未来收入中预收的。因此，实际政府从商业银行预收税收的涨幅和商品房销售额涨幅是一致的(参见图1)。 　　由于商品房价格面临波动的风险，从长期看，如果价格出现较大幅度的下跌，商业银行存在较大坏账风险，由于国内商业银行拥有国家信用，所以实际上出现风险损失是由国家来承担，一旦发生银行坏账，地方政府已提前支取的房地产税收收入不用承担任何风险。因此房地产行业获得了地方政府、开发商和商业银行的集体大力推动和支持，使这个行业从众多的行业中脱颖而出。 　　在目前城市土地的性质没有明确的情况下，招拍挂收入完全进入地方政府预算外收入，近年在地方财政中所占的比例平均达到15%，并且还在不断上升。在旺盛需求的推动下，地方政府能通过有效地控制开发用地的数量和价格，从而确保每年预算外收入的稳定增长。这种显而易见的无风险收益，导致了各地经济增长的房地产化倾向，只顾及房地产一个行业，不再兼顾其他行业的发展。 　　房地产：经济发展的万能良药？ 　　在各地积极推行优先发展住宅产业的经济政策，以通过开发销售 　　住宅的经济循环，拉动gdp 增长作为主要政策取向的时候，十分有必 　　要分析这样一个问题：房地产究竟是城市化的原因还是结果？因为这 　　一问题无论是对于城市经济可持续发展，还是对于房地产开发商制定 　　中长期战略，都有着十分重要的现实意义。 　　目前城市都在优先发展住宅产业 　　由于市场需求不足是困扰我国目前国民经济发展的主要因素，产 　　业关联度较大、被认为是现阶段首选消费品的住宅，被我国政府选择 　　为国民经济新增长点产业。 　　各地在具体推行优先发展住宅产业的经济政策中，通过采取降低 　　住宅交易税费、建经济适用房、住房分配货币化等具体措施，不仅有 　　效地缓解了住宅商品房积压对于金融业和城市经济的威胁，对于gdp 　　增长还产生了十分明显的拉动作用。一时间优先发展住宅产业对于城 　　市经济发展几乎成了一剂万能良药，而且理论界也十分看好住宅产业， 　　认为这一产业可以持续拉动城市经济发展几十年。 　　不同的城市有不同的结果 　　由于各种城市的经济内涵具有十分明显的差异，从长期来看，大 　　体一致的经济政策可能会产生基本不一致的两种结果。这种结局主要 　　是因为在我国社会经济发展中，存在着两种性质完全不同的城市。 　　第一类城市以北京和上海为典型代表。就客观而言，这类城市房 　　地产行业在发展中所面临的社会经济背景，是可以吸引大量的国内外 　　投资，特别是质量较高的投资，增加了这类城市的经济含量。其城市 　　化进程具有较强劲的工商业发展支撑，其城市的辐射作用更强大了， 　　快速发展住宅产业具有一定的合理性。 　　一个十分典型的经济现象，就是全国乃至全世界，有许多机构都 　　在这些城市设有办事处。一些较高层次的企业发展到一定程度，客观 　　上必须把主要办事机构转移至这类城市，为这类城市提供了数量较多 　　和收入水平较高的就业位置，使其房地产行业，特别是住宅产业具有 　　与城市化相关的产业支撑。这种社会经济背景使这类城市在大规模的 　　住宅产业开发“运动”中，房地产行业较快发展是城市化的结果。 　　在另外一些城市，住宅产业的迅速扩张可能具有截然相反的情形， 　　这种情形可能会在不太久的时间就有明显的不良反映。因为这类城市 　　在快速发展住宅产业中，并没有相应的工商业发展与之呼应，相对来 　　讲，房地产行业成为了推动这类城市城市化进程的主要原因之一。而 　　这类城市住宅产业的巨大消费支撑来源于周边地区的居民，许多城市 　　都因此而出现了住宅郊区化。 　　房地产是城市化的载体，就一般意义上讲，房地产更主要的是城 　　市发展的一个结果，而不应该是推动城市化进程的主要原因。 　　相对北京、上海等城市来讲，这类城市目前优先发展住宅产业的 　　具体经济政策选择，可能存在着以下两大问题： 　　第一，如果单纯地扩大住宅产业规模，没有其他工商业发展支撑， 　　在不久的将来，这类城市就会因为缺乏就业位置，使新进入城市的居 　　民不能够在城市中就业，而使快速发展的住宅产业推动的“速成”城 　　市化显示出泡沫性质，最终一定要影响房地产行业的持续发展。 　　第二，许多城市深感自己城市居民素质不高，缺乏发展高科技产 　　业的条件，从而实行了特别的吸引人才政策，实际上，这类城市也十 　　分缺乏产业发展环境，许多引进的项目都缺乏竞争力。但是，在优先 　　发展住宅产业的经济政策面前，这些城市完全忽略了城市的这种环境。 　　“有奶便是娘”，把房子销售出去变成了基本的政策取向，降低了城 　　市居民的素养水平，构成了对城市经济持续发展的威胁。 　　如果房地产是城市化的一种结果，那么，目前绝大多数城市采取 　　了相反的路径发展住宅产业，让住宅产业充当了驱动城市化的原因。 　　这种违背基本经济规律、经济政策带来的城市化进程，其基础肯定存 　　在着严重的泡沫，当泡沫破灭的时候，所有的城市都必须承受经济规 　　律的惩罚。