房屋年折旧费如何计算

房屋年折旧费如何计算

房屋年折旧费采用平均折旧法计算，分两种情况：
　　A.房屋耐用年限没有超过土地使用权出让年限，计算公式为 房屋重置价–残值 房屋重置价×(1- 残值率) 年折旧费 = ———————— = ———————————— 耐用年限 耐用年限
　　B. 房屋耐用年限超过了土地使用权出让年限，需按土地使用权出让调整房屋可使用年限，并且计算时不考虑残值，相应计算公式为
　　房屋重置价 年折旧费 = ———————— 房屋可使用年限
　　B.房屋耐用年限超过了土地使用权出让年限:是什么情况请举例说明!　　《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
　　住宅建设用地使用权期间届满，自动续期，这使得住宅业主感到安心。自动续期解决了土地使用权和房屋所有权在期限上的冲突问题，消除了二手房购买者对土地使用权年限的后顾之忧，将促进二手房的流转，有利于提高房屋和土地的利用效率。虽然《物权法》没有提及续期后的费用及相关问题，对商业和综合建设用地如何处理，能否自动续期也没有具体规定，不过，随着后续法律法规的完善，配套法律、法规将对《物权法》相关部分进行补充。

土地使用权现在一般是50年。而房屋的折旧年限一般是20年 如果你在刚取得土地时就建造了房屋，那房屋就按照20年来提折旧，因为过了20年，你土地还是你在使用，并没有被收回使用权。 而如果你过了30年，举例说你过了40年再建造房屋，因为土地使用权只剩下10年了，那你建造了这个房屋，房屋的折旧年限也只能按照10年来算了，不能再按照20年来算。