土地价格评估的收益现值法

土地价格评估的收益现值法

收益还原法
1 收益还原法的基本原理
收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。土地未来地租的资本化是其基本原理。收益还原法的基本公式如下：
P=a/r[1-1/(1+r)m]
式中：P——有限年期土地收益价格；
a——年土地纯收益；
r——土地还原利率；
m——土地使用年期。
5.2.2 运用收益还原法评估宗地价格的程序
1．搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料；
2．估算年总收益；
3．估算年总费用；
4．计算年纯收益；
5．确定还原利率；
6．选用适当的计算公式求得试算收益价格；
7．确定待估宗地地价。
3 总收益指客观总收益，即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入，包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。
4 总费用
4.1 土地租赁中的总费用
土地租赁中的总费用主要包括：
1. 土地使用税；
2. 土地管理费；
3. 土地维护费；
4. 其他费用。
4.2 房地出租中的总费用
房地出租中的总费用主要包括：
1. 经营维修费；
2. 经营管理费；
3. 房屋年保险费；
4. 房屋出租年应交税金；
5. 房屋年折旧费；
6. 建房资本的利息
7. 其他费用。
4.3 经营性企业房地产中的总费用
经营性企业房地产中的总费用主要包括：
1. 销售成本；
2. 销售费用；
3. 经营管理费；
4. 销售税金；
5. 财务费用；
6. 经营利润。
4.4 生产性企业房地产中的总费用
生产性企业房地产中的总费用主要包括：
1. 生产成本，包括原材料费、人工费、运输费等；
2. 产品销售费；
3. 产品销售税金及附加；
4. 财务费用；
5. 管理费用；
6. 企业利润。
5.2.5 求取年纯收益
1. 土地租赁中的土地年纯收益求取：
土地年纯收益=年租金收入―年总费用
2. 房地出租中的土地年纯收益求取：
土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益
房地产年纯收益＝房地产出租年总收入－房地产出租年总费用
房屋年纯收益＝房屋现值×建筑物还原利率
3. 经营性企业房地产中的土地年纯收益求取：
房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用
土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益
4. 生产性企业房地产中的土地年纯收益求取：
土地年纯收益=生产总收

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