我是卖家，出售一套按揭的二手房，对方需要按揭这套房子，我如何避免风险。

我是卖家，出售一套按揭的二手房，对方也需要贷款买这个房子。我们通过的中介公司交易的。中介让我用对方交给我的首付款交 银行的贷款，先让我撤销银行的房产证抵押。 现在我们之间填写了合同，合同写明是我已经收到买家的预付款18万。。。现在我想知道， 银行撤销了抵押一些手续后，我就可以拿到房产证了 。这一步基本没有我的风险 。
第二步，就是有风险的了。 买家 如果先和我去过户了，她再拿着房产证再做抵押，那我就有风险，房产证也成了买家的了， 收到预付款全部还了银行。。。等于是一分钱都未得到。。而合同上写明预付款已经付了18万，如果对方万一说已经给我了18万预付款了，我就傻眼了。请问 这个合同如何处理。
第三步，假如买家先申请的是银行贷款 ，贷款审批后，再去过户，过户后放贷款。这一步我不明白，审批后，银行放款给买家还是我呢??? 银行在没有过户前不会放款的，但是我怎么保证我在过户后拿到银行的放款。。。看网上一些资料，是买家贷款审批期间，要和银行和我之间签订一个三方合同的，这个合同就写明的放款给谁，，是这样吗。那么合同又该怎么处理，买家不让银行放款给我，直接放款给她自己，我也风险大了。买家万一不给我房款，拿出之前写的合同，怎么办。
请问，这样几种情况，我怎么做，程序该是什么样才能避免我的担忧。。非常感谢，我很着急，合同签订了，预付款在合同写的很清楚。

第一步是正确的，没有风险；
第二步，人家付给你18万，你也还了银行贷款，房证就是你的财产，怎么能说一分钱没得到呢？
第三卡，确实有这种风险，也经常发生卖家拿不到尾款的情况，这个你可以在行过户手续之前，让买家写一个欠条，承诺**元尾款于多少工作日（取决于贷款银行）由银行付给卖家某某，如到期未付，买家将自筹资金付给卖家，否则自愿将房屋过户给卖家，这样即使到期没拿到款，至少还有个欠条，打官司可以追回。
在银行办理贷款时，银行会要求你也办理一张卡，卡号留给银行，放款时这笔钱直接打到你的卡上，并通知你，不经过买家。

不懂 一般按中介操作吧

第二步，而合同上写明预付款已经付了18万，如果对方万一说已经给我了18万预付款了，我就傻眼了。请问 这个合同如何处理。~~~对方确实在第一步给你18万去解压了，你抵押解除了，的确你拿到了钱，只是给了银行还贷了。怎么能傻眼那 第三步：银行贷款三方协议，银行直接下款给你，不会给客户，只要签署了贷款协议，客户也没有权限让银行更改下款对象