房地产开发企业增值税,房地产开发 土地增值税怎么计算

房地产开发企业增值税,房地产开发 土地增值税怎么计算

按转让土地使用权的企业类型不同：
1）、房地产开发企业土地增值税的核算
2）、兼营房地产企业土地增值税的核算
3）、企业转让房屋建筑物，应缴纳土地增值税的核算
1、房地产开发企业土地增值税的核算
房地产开发企业转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，其收人应通过“经营收入”等账户进行核算，
即在取得收人时：
借: 银行存款/应收账款
贷: 经营收入/营业收入
按销售房地产取得的增值额和规定的税率计算的土地增值税：
借: 经营税金及附加/营业税金及附加
贷: 应交税金—应交土地增值税
实际上缴时：
借: 应交税金—应交土地增值税
贷: 银行存款
2、兼营房地产企业土地增值税的核算
兼营房地产业的企业，转让房地产应缴纳的土地增值税由“其他业务支出”负担，即
借: 其他业务支出
贷: 应交税金—应交土地增值税
实际上缴时
借: 应交税金—应交土地增值税
贷: 银行存款
3、企业转让房屋建筑物，应缴纳土地增值税的核算
清理过程中发生的业务在“固定资产清理”账户核算。
＊ 计提土地增值税时
借：固定资产清理
贷：应交税费——应交土地增值税
＊上缴时
借： 应交税费——应交土地增值税
贷：银行存款
土地增值税实行的是四级超率累进税率：
（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0
(2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5%
(3）增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15%
（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣35%
计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
上述“扣除项目”，具体为：
（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支......余下全文>>