自然增值税=买入价x5x房屋年限(按产证记载时间足年算)？

自然增值税=买入价x5x房屋年限(按产证记载时间足年算)？

您好，以下是现行个人住房交易营业税政策(以北上广深为例）购买超过2年（含2年）的普通住房免征营业税；购买不足2年的住房对外出售全额征收5.5%营业税；购买超过2年（含2年）的非普通住房，按照其出售总价减去购买房屋的价款后的差额，征收5.5%营业税。那么什么是非普通住房呢？具备以下其中一点即为非普通住宅：
1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)；(除高档别墅外，平常的居民楼一般都在1.0以上。)2、2012年规定单套房屋建筑面积≥144平方米；2013年降至120平方米以上。
3、实际成交价格高于该区市场指导价。（比如有地区规定本区域市场指导价为18000/㎡，而你买的房子合同单价是22000/㎡，这就是非普通住宅了。)目前国内各行业适用增值税税率分为17%、13%、11%、6%等，房地产纳入营改增后，按照业内的猜测适用税率在11%，对比一下二手房营业税改增值税后的税费差异，主要可以分为两大类情况：
1、出售购买2年内的楼房以出售200万元、买入价是150万元的一套住宅为例，无论是否普通住宅都要缴纳5.5%的营业税。营业税=出售价全额*5.5%=200万*5.5%=11万。改征增值税后增值税=（出售价-买入价）*11%=（200万-150万）11%=5.5万元，此时，营业税＞增值税但房屋卖出价和买入价的差额越大，增值税就会超营业税。比如出售价格为350万元，按照营业税需缴纳19.25万元，增值税就需缴纳22万元。营业税＜增值税。由此可得，获利越多，增值税就会超过营业税。用函数表示，x代表房屋出售价，y代表房屋买入价。经简化公式可得：若x＞2y，增值税＞营业税，反之，增值税＜营业税。
2、出售购买已满2年的房屋对普通住宅而言，售价200万计算，按照营业税，2年后就不需要缴纳了，如果是增值税还要缴纳5.5万元。对非普通住宅而言，售价200万计算，需要缴纳营业税（200万-150万）*5.5%=2.75万，增值税（200万-150万）*11%=5.5万。营业税＜增值税这么一算，营改增后对普通住宅似乎不太有利，不过“改”后税收究竟是增是减目前还无法下定结论。专家指出：“将营业税改为增值税征收的办法对税负是否有所提高还要等具体的制度出来才可以探讨，需视不同情况而定。”

经济适用房买卖税费计算主要分为下面几种情况。 一、取得产权证或完税凭证的时间不满五年的，不得超过原购买价格转让。如果以买入的价格转让，则买方必须具备购买经济适用住房的资格。买卖双方所需缴纳的税费如下：卖方交纳：①印花税。按照成交价的0.05%缴纳。买方交纳：①契税：普通住宅按成交价的1.5%缴纳。如果房屋的买入价为300000元，则契税标准为300000元X1.5%=4500元;非普通住宅按照成交价的3%缴纳，按照上面的例子，契税标准为300000元X3%=9000元;②印花税。按照成交价的0.05%缴纳。按照上面的举例，印花税为500000元X0.05%=250元;③核定超标部分，交纳综合地价款：超标部分X10% 二、取得产权证或完税凭证的时间超过五年的，可以按市场价出售。但出售的价格低于已购经济适用再上市买卖指导价格的，按市建委公布的已购公有住房和经济适用住房再上市最新住房指导价格，收取综合地价款，同时新购房人要具备购买经济适用住房的资格。其成交价格高于已购经济适用住房再上市指导价格的，按成交价格的收取综合地价款，但对买房人没限制，不具备经济适用住房资格的也可以购买。卖方交纳：①综合地价款：成交价X10%，如果成交价低于已购经济适用住房再上市买卖指导价则按指导价收取。②印花税。按照成交价的0.05%缴纳。买方交纳：①契税：普通住宅按成交价的1.5%缴纳。如果房屋的买入价为300000元，则契税标准为300000元X1.5%=4500元;非普通住宅按照成交价的3%缴纳，按照上面的例子，契税标准为300000元X3%=9000元;②印花税。按照成交价的0.05%缴纳。按照上面的举例，印花税为500000元X0.05%=250元;

1、二手普通商品房 （1）取得产权证或完税凭证的时间不满五年的，买卖双方所需缴纳的税费如下：卖方交纳：①营业税。按成交价的5%缴纳。②城市建设维护税、教育费附加。按成交价的0.5%缴纳。③个人所得税。个人所得税的税率为20%，但纳税基数是房屋的增值部分。具体计算公式如下：应纳税额＝成交价－买入价－合理费用（合理费用包括各种税费、装修费用）*20%。纳税人未能提供完整、准确的有关扣除合理费用的凭证，不能正确计算应纳税额的，采取核定征税，目前核定征收税率暂按成交价的1%来执行。④印花税。按照成交价的0.05%缴纳。买方交纳：①契税：普通住宅按成交价的1.5%缴纳。②印花税。按照成交价的0.05%缴纳。 （2）取得产权证或完税凭证的时间超过五年的，所需缴纳的税费如下：卖方交纳：①营业税（免征）。②城市建设维护税、教育费附加（免征）。③个人所得税。如果是自用五年的住房，且是家庭惟一生活用房再次上市出售所得的个人所得免征个人所得税；如果非家庭自用或者并非个家庭惟一住房则仍按下列标准征收个人所得税。人所得税的税率为20%，但纳税基数是房屋的增值部分。具体计算公式如下：应纳税额＝成交价－买入价－合理费用（合理费用包括各种税费、装修费用）*20%。纳税人未能提供完整、准确的有关扣除合理费用的凭证，不能正确计算应纳税额的，采取核定征税，目前核定征收税率暂按成交价的1%来执行。④印花税。按照成交价的0.05%缴纳。买方交纳：①契税：普通住宅按成交价的1.5%缴纳。②印花税。按照成交价的0.05%缴纳。 2、二手非普通商品房 (1)取得产权证或完税凭证的时间不满五年的，买卖双方所需缴纳的税费如下：卖方交纳①营业税。按成交价的5%缴纳。②城市建设维护税、教育费附加。按成交价的0.5%缴纳。③个人所得税。个人所得税的税率为20%，但纳税基数是房屋的增值部分。具体计算公式如下：应纳税额＝成交价－买入价－合理费用（合理费用包括各种税费、装修费用)*20%。纳税人未能提供完整、准确的有关扣除合理费用的凭证，不能正确计算应纳税额的，采取核定征税，目前核定征收税率暂按成交价的1%来执行。④土地增值税。土地增值税的计算方法：增值额X相应的税率。最低税率为30%。增值额的计算方法为：转让房地产收入－扣除项目之和（扣除项目指购进价、各种税费）。但目前土地增值税为个人自由申报，没有纳入房屋的过户程序，即不是必须交纳土地增值税才给办理过户手续。⑤印花税。按照成交价的0.05%缴纳。买方交纳：①契税：非普通住宅按成交价的3%缴纳。②印花税。按照成交价的0.05%缴纳。按照上面的举例，印花税为1500000元*0.05%＝750元； (2)取得产权证或完税凭证的时间超过五年的，又是家庭唯一住房的，所需缴纳的税费如下：卖方交纳①营业税。按成交价与买进价差额的5%缴纳。②城市建设维护税、教育费附加。按成交价与买进价差额的0.5%缴纳。③个人所得税（免征）。④土地增值税（免征）。⑤印花税。按照成交价的0.05%缴纳。按照上面的举例，印花税为1500000元*0.05%＝750元；买方交纳：①契税：非普通住宅按成交价的3%缴纳。②印花税。按照成交价的0.05%缴纳。 3、普通住宅与非普通住宅的区分标准确定普通住宅与非普通住宅有三个标准，一是住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，二是单套建筑面积在140（含）平方米以下，三是实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。价格来源网络，仅供参考

经济适用房买卖税费计算主要分为下面几种情况。 一、取得产权证或完税凭证的时间不满五年的，不得超过原购买价格转让。如果以买入的价格转让，则买方必须具备购买经济适用住房的资格。买卖双方所需缴纳的税费如下：卖方交纳：①印花税。按照成交价的0.05%缴纳。买方交纳：①契税：普通住宅按成交价的1.5%缴纳。如果房屋的买入价为300000元，则契税标准为300000元X1.5%=4500元;非普通住宅按照成交价的3%缴纳，按照上面的例子，契税标准为300000元X3%=9000元;②印花税。按照成交价的0.05%缴纳。按照上面的举例，印花税为500000元X0.05%=250元;③核定超标部分，交纳综合地价款：超标部分X10% 二、取得产权证或完税凭证的时间超过五年的，可以按市场价出售。但出售的价格低于已购经济适用再上市买卖指导价格的，按市建委公布的已购公有住房和经济适用住房再上市最新住房指导价格，收取综合地价款，同时新购房人要具备购买经济适用住房的资格。其成交价格高于已购经济适用住房再上市指导价格的，按成交价格的收取综合地价款，但对买房人没限制，不具备经济适用住房资格的也可以购买的。卖方交纳：①综合地价款：成交价X10%，如果成交价低于已购经济适用住房再上市买卖指导价则按指导价收取。②印花税。按照成交价的0.05%缴纳。买方交纳：①契税：普通住宅按成交价的1.5%缴纳。如果房屋的买入价为300000元，则契税标准为300000元X1.5%=4500元;非普通住宅按照成交价的3%缴纳，按照上面的例子，契税标准为300000元X3%=9000元;②印花税。按照成交价的0.05%缴纳。按照上面的举例，印花税为500000元X0.05%=250元;