二手房一卖一买看行情 换房避免"房价"踏空

二手房一卖一买看行情 换房避免"房价"踏空

然而，二手房作为一桩风险高、涉及金额大的买卖，一不小心就可能被“坑”。
2016年，新政策下的新房价格也是不断攀升，有不少人将购房目光放到二手房市场，相对比新房而言，二手房交房快，入住时间也快，周边配套设施齐全。但是，在二手房交易过程中也存在很多的“大坑”，本文将梳理最常见的“坑”，以及如何防范才能避免“入坑”。

案例：
陈女士一家三口现在住在一套小两房，接下来陈女士打算再生一个孩子，三口之家变四口之家，小两房显然不够住了，再加上想着若怀孕后置换一套面积大一些的电梯房更合适。但是陈女士手上的资金有限，只有100万元的闲余资金，再加上供楼压力和生活开支压力，陈女士觉得自己和老公供两套房压力特别大，打算卖掉自住的小两房，置换一套三房或四房。那么，像陈女士这种情况，到底如何实现换房梦想呢？到底是“卖一买一”，还是“买一卖一”呢？这个顺序大有学问。
“卖一买一”资金更充裕
陈女士现在居住的小两房单位，市价约96.5万元，目前还欠银行20万元，也就是说先卖掉这套房再买房的话，陈女士手上的买房资金有76.5万元+100万元=176.5万元。这时，陈女士再去买一套360万元左右的电梯三房。
按现行房贷政策，卖掉旧居后，陈女士就算是首次置业，可获得8.5折利率优惠，首套房首付只需三成。假设陈女士购买这套360万元的三房，首付108万元，向银行贷款252万元，供20年，月供15497元左右，总利息支出约119.94万元。陈女士手上还有68.5万元可用于其他方面的投资。
再看陈女士卖房过程中产生的费用。由于还没有买房，所以陈女士卖掉的房是唯一普通住房，证满5年，那么，陈女士可免增值税和个人所得税。也就是说，陈女士先卖房的话，所出售的物业因证满5年且唯一，税费支出较少，在现行业主实收的市况下，对买家的吸引力相对更高一些。
“买一卖一”首付压力大
假如陈女士先买一套房，再卖掉手上这套房的话，首先要解决的是首付问题，也就是说陈女士必须要找亲戚朋友凑够首付。先买一套房，陈女士算是二次置业，贷款利率要上浮1.1倍。贷款20年，陈女士首付必须凑足252万元（假设陈女士向亲戚借款152万元凑首付），第二套房月供7362元，总利息支出68.69万元。
然后，陈女士再卖掉手上这套房，这时，陈女士仍可免增值税（证满2年可免），但要缴纳个人所得税（虽然证满5年，但因为不是陈女士唯一住房，所以必须按照1%征收个人所得税）。假设税费全部由买家支付，陈女士虽无需支付，但对买家的吸引力较其他免缴增值税和个税的房源要低一些。
陈女士资金：96.5万元（卖房所得款项）-20万元（首套房欠银行钱）=76.5万元。陈女士先偿还买第二套房借亲戚朋友的钱，欠：152万元-76.5万元=75.5万元。
分析完买卖二手房案例后，我们再来说说买卖二手房流程，你有必要知道这些！
步骤1、了解房屋情况
买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
步骤2、查档
买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案。
步骤3、签合同
如卖方提供的房屋合法，可以交易，买方可以交纳购房定金(但不是商品房买卖的必经程序)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
步骤4、申请过户
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。如果存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况，则拒绝申请。
步骤5、立契
房地产交易管理部门审核批准后，交易双方才能办理立契手续。
步骤6、缴纳税费
税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
步骤7、办理产权转移过户手续
交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
步骤8、尾款费用
买方付清所有房款领取房屋所有权证，卖方交付房屋并结清物业费。
（以上回答发布于2017-03-03，当前相关购房政策请以实际为准）
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