在北京换房（卖一买一） 具体应该怎么样操作比较好？

在北京换房（卖一买一） 具体应该怎么样操作比较好？

1.如果您的A房子是满五年唯一的住房，就先出售A，可以免营业税和个税。
2.如果您先买了B，只要经过网签，那您的房子就不是唯一住房了，就是二套，需要多交纳20%差额个税。买家要多掏钱的。这样房子就不能及时卖掉。可能等您卖掉的时候，您想买的房子就被别人买了。
3.您卖掉A，过完户后，您名下就没有房子了，这样您再买的话算是首套，您可以享受贷款的优惠。商业贷款，公积金贷款首付可以为30%。
4.先买后卖的话算是二套，您买的时候要多交契税3%，卖A的时候要多交个税的。

总之非常不划算，能够同时进行更好，就是您把房子先挂出去，同时去找您喜欢的房子。最好跟业主多沟通沟通，先下定金，别被别人抢去了。

所以建议您先出售A房，只要根据自己的房子情况，让优秀的地产经纪人给您挂出个价格，这样一个价格可以顺利出售您的房子，而且不会让您损失很多，一般价格稍微低于市场价5万到10万左右就可以了。有的房子挂出去一两天就会被卖掉的，有的就需要一段时间了，根据您用钱的紧迫度来定价格。
上个月22号左右我收录个房子，西三环边上，70.6平米三居室，二层板楼，南北通透，业主心理价位很高，报价405万。挂出去后一个多星期都没有卖掉。
最后业主说想拿到手380万。情况跟您是一样的，也是换房子，着急用钱。根据这个情况，我们根据同小区其他房子的报价给他个建议价385万，有议价空间。结果前天签的375万。也是业主满意的价位。

建议您先和想买A的人聊聊，真心买房的意愿有多大，谈到基本成交把你想买B的想法说一下。然后这时你在去和B业主谈，说清楚您卖了A房才能“全款”买B房。如果两边都顺利的话，最好控制在上午签订A房合同，下午签订B房合同。
还有，买A房的人是否全款。付款方式 如果是贷款一定要和B业主说清楚。也要在合同上写明付全款的时间。把时间上余出一些，基本风险很小。
其实您最好找一个经纪公司帮您全程把握着。这样风险要小的很多。

如果有不太清楚的请继续追问

这事没有规定的模式和唯一的答案，说起来容易做起来难啊！
建议：先把你的房发出出售的信息(找中介。发广告），等到有反馈的信息后开始协商，同时和B房的房主协商讲房价，让B房主出价后你回复考虑一段时间，之后住几天就报上一个B房主不能接受的低价，但你报价时要留有余地；继续等A房的购房信息，若A房买主出的价个符合你的心意，你可让买主缴纳一笔定金，签订合同；同时，和B房主联系，报上双方都能认可的价格，交上定金，签订合同~之后就好办了~
说起来很罗嗦，主要是掌握好A房主的底线买B房的购房者发出的信号，自己具体操作吧~
欢迎交流~