二手房买卖中 如何追究违约责任的问题

二手房买卖中 如何追究违约责任的问题

什么是违约责任? 违约责任是一种保障债权实现和债务履行的重要措施,是指当事人不履行合同债务时,所应当承担的赔偿损失、支付违约金等责任。违约责任是民事责任的一种重要形式。 当事人对违约责任的承担,一般是应当以过错为前提的,即能够履行合同而故意不履行合同,或者本来可以履行合同,但因为当事人自己的过失而造成合同没有履行的,才承担违约责任。 违约责任有哪些方式? 根据《合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以下分别加以说明: 1.继续履行。即违约方根据守约方的要求,继续按双方在合同中约定的各种要求履行合同义务。并且这种履行经过法院的判决、调解书或仲裁委员会的裁决书确定后具有强制执行的效力。本案中的刘女士就可以要求张先生承担继续履行的违约责任。 2.采取补救措施。即违约方根据守约方的要求,按照合同的约定,能够采取补救措施挽回损失的,要尽量采取补救措施。 3.赔偿损失。即违约方向守约方支付一定数量的金钱,作为对其违约行为给对方造成损失的补偿。一般就是关于违约金的约定。 二手房违约责任的注意事项 1.一旦出现违约时,守约方可以选择要求违约方是继续履行还是采取补救措施还是赔偿损失。选择的权利在于守约方而不在违约方,违约方认为承担了违约金就可以要求解除合同是错误的。 2.如果一方已经明确表示将要违约反悔,对方可以在合同履行期届满前要求对方履行违约责任。如合同约定的房屋过户期限还没有到,但是卖方已经明确对买方表示反悔,买方可以直接起诉,不必等到约定的过户期限。 3.约定的违约金应当和守约方实际受到的损失相当,不能低于也不要过分高于实际损失。如果违反了此规定,一方可以向法院起诉要求增加或减少。 4.如果在合同中约定了定金,又约定了违约金的,守约方一般只能选择适用一个。除非所遭受的损失单独适用定金或者单独适用违约金仍然不够弥补的时候,才可以两者同时适用。