预售许可证没有办下来,协议书有效么

预售许可证没有办下来,协议书有效么

无效，但如果开庭之前手续完善了，就有效了。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定为有效。”按这条规定，没有预售许可证的《商品房买卖合同》是无效的，如果起诉前开发商取得预售许可证，那么《商品房买卖合同》是有效的。

个人认为可以退款，且所签《内部员工选房协议》无效。 按照国家有关规定，在获取预售许可证之前，开发商不能有任何销售行为。开发商开展的“认筹”活动，是一种违规销售和变相销售。 《城市商品房预售管理办法》 第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房销售。 没有取得《商品房预售许可证》的房地产项目，按规定也不得发布商品房预售广告，不得进行销售。从“认筹”的内容来看，它应当是与“内部销售”同等性质的房屋预售活动。也属于“提前销售”的一种，在开发商未取得《商品房预售许可证》前，是被法律法规禁止的行为。