二手房买卖法律问题，可能房价回暖，卖家想违约！

二手房买卖法律问题，可能房价回暖，卖家想违约！

一、二手房买卖卖方的违约情形1、房屋产权存在共有人或有房产有承租人。常常有卖家将原本是夫妻共有的房屋，或存在有租约的房屋卖给他人。更有买家要求写明共有人或有租约，但是同时又不要求共有人签名或要求承租人放弃优先购买权，只要求房产证上有名字的那人承诺有责任由其承担。房屋没有涨价则好，如果一但房价上涨，那么买房人作为非善意的购买者，面临的就是合同撤销无效，并且没有地方可以要求赔偿。2、赎楼。现在的二手房买卖中，房产通常是处在抵押状态，如果要买卖该房产，注销抵押是必要的，由谁进行注销抵押？如果没有约定的情况下，是需要由卖方进行注销抵押的，因为在出售时，卖方应当拥有该房产的全部产权。在现实生活，经常会出现买方替卖家赎楼，这时卖家违约情形开始出现，一但买家规卖家赎出楼来，马上就有卖家的债权人申请冻结该房产，或者是卖家不去马上办理过户，拖着时间，另寻高价买家，赎楼买家的权益通常得到不保障。3、不签收定金。通常在房产买卖合同中约定有定金的数额，然而通常买家在将定金交给中介后，转交给卖家，卖家这时却不签收。不签收定金并不能当然认为卖家违约，因为定金是实践合同，也就是说要按卖家的签收数额来进行计算的。卖家不签收定金通常面临的是一但买家起诉要求双倍返还定金，却不定金可返还。4、不交付房屋。这在实际中是最多见的一种情形，房屋如果已经办理了过户，那还好，只需按照合同约定的时间收房，如果不交房，起诉要求交付就好了。怕的是没有过完户，却不按照合同约定交房，这种情况下，通常是通过律师，发律师函进很催告后，然后再行使不安抗辩权，可直接起诉要求其交房。5、一房多卖。在实际是这种情形也多见，卖家收取多家定价，然后择高价者卖出，这时原买家如果知情，绝对要第一时间行使自己的权利，进行起诉等，一但卖家将该房产已经过户给他人，那么原买家的权益将得到不保障，即使法院到时判决下来，执行起来还有一个困难，须提供卖方财产线索。千万不要等，等待下去的结果可能是到时联卖方这个人都无法查找到，自己已交付的定金等，都拿不回来。6、直接毁约这种情况没有办法回避，如果合同中约定的违约成本过低，那么在房价上涨的过程中，卖方完全有理由在支付低额的违约金或者双倍返还定金后，就直接不再将房产进行出售，使买方遭受损失。二、二手房卖方毁约如何处理？1、如果二手房买卖双发所签订的合同和交易行为都是合法有效的，卖方毁约的行为是不合理的。2、《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”签订房屋买卖合同后，卖方不愿意再履行买卖合同，属于违约行为，买方可以按照合同约定或者法律规定行使房屋买卖合同解除权，并要求卖方支付违约金、赔偿金；也可以不行使解除权，要求卖方继续履行该合同；3、无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方要求继续履行的，除符合《合同法》第110条规定的：（1）法律上或者事实上不能履行；（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未要求履行”的情形外，应责令按照《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定执行，这是《合同法》赋予守约方的权利。购房者在签订“二手房买卖合同”时，对卖方可能违约的条款要详细约定，如“中途意外变卦不卖”、“提高价格”、“拖延不办理登记过户”、“不迁移出原有户口”等一一加以明确约定和规定一定数量的违约金，以确定自己的合法权益。

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